Ablauf Kaufabwicklung: 3 Schritte zum Haus- und Wohnungskauf

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden folgt die Kaufabwicklung. Lesen Sie hier in welchen 3 Schritten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.

TIPP:
Dieser Beitrag entspricht einer Zusammenfassung aller Schritte, die Sie bei der Kaufabwicklung beachten sollten. Für jeden Schritt gibt es einen ausführlichen Beitrag mit weiteren Details, Tipps und Hinweisen. Diese finden Sie über die Verlinkung bei den jeweiligen Schritten.

Der Ablauf der Kaufabwicklung Schritt für Schritt erklärt

Bevor Sie dem Anbieter Ihre konkrete Absicht zum Kauf der Eigentumswohnung oder des Hauses mitteilen, sollten Sie einige Dinge beachten. Machen Sie sich ausgiebig Gedanken darüber, wie Ihre Immobilie aussehen soll, was Sie kosten darf und wo Sie sich befinden soll. Ihre Vorstellungen von der Eigentumswohnung oder dem Haus können Sie in einer Prioritätenliste zusammenfassen, mit der Sie die verschiedenen Objekte bewerten. Ich empfehle Ihnen das Budget für den Kauf frühzeitig unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Verhältnisse und der anfallenden Nebenkosten festzulegen. Bei der Auswahl der Immobilie vor der Kaufabwicklung sollten Sie außerdem den Angebotspreis mit anderen Objekten vergleichen und den Anbieter auf Seriosität prüfen.

Falls Sie noch keine konkrete Vorstellung von Ihrer Immobilie haben oder Ihr Budget noch nicht kennen, empfehle ich Ihnen vor der Kaufabwicklung die Schritte der Rubrik „vor dem Kauf zu lesen. Diese 7 Schritte finden Sie in diesem Beitrag zusammengefasst:

Der Ablauf im Vorfeld der Kaufabwicklung wurde in den Schritten 1-7 betrachtet. Ist eine konkrete Eigentumswohnung oder ein Haus nach diesen Schritten in der engeren Auswahl, können Sie sich näher mit dem Kauf beschäftigen. Ich empfehle Ihnen zunächst gleichermaßen alle Immobilien in der engeren Auswahl zu prüfen. Das hilft Ihnen die Objekte und deren Unterlagen besser vergleichen zu können und in der Phase der Kaufabwicklung flexibel zu bleiben, sollte eine der Immobilien vorzeitig verkauft werden. Den Ablauf der Kaufabwicklung erläutere ich Ihnen nun in den Schritten 8-10.

Schritt 8: Prüfung der Unterlagen und Reservierung der Immobilie

Der erste Schritt der Kaufabwicklung beinhaltet die Prüfung der Unterlage bis hin zur Reservierung Ihrer favorisierten Immobilie. Damit Sie sich ein umfassendes Bild der Eigentumswohnungen oder Häuser in der engeren Auswahl machen können, nehmen Sie zunächst Kontakt mit den jeweiligen Anbietern auf und fordern Sie die Objektunterlagen an:

Exposé (ggf. nicht beim Kauf von Privat)
Preisliste
Wohn-/ Nutzflächenberechnung
Detaillierter Grundriss mit Maßangaben
Lageplan
Auszug Grundbuch / Baulastenverzeichnis
Baubeschreibung (nur bei Neubauten)

Arbeiten Sie diese Unterlagen gründlich durch und notieren Sie sich aufkommende Fragen für das persönliche Gespräch mit dem Anbieter. Machen Sie sich außerdem ein Bild von der Lage und Umgebung des Objekts vor Ort. Für das Gespräch selbst sollten Sie mindestens 2 Stunden Zeit einplanen. In dem Termin erhalten Sie einen Eindruck vom Anbieter und können sich im Falle einer Bestandsimmobilie bereits ein Bild vom Haus oder der Eigentumswohnung machen. Prüfen Sie nun alle Aussagen und Unterlagen und entscheiden Sie, ob Sie eine Immobilie in Betracht ziehen möchten. Kommen mehrere Objekte in Frage erstellen Sie anhand Ihrer Prioritätenliste eine Rangfolge.

Haben Sie eine favorisierte Immobilie, die Sie in Betracht ziehen möchten, leiten Sie die nächsten Schritte der Kaufabwicklung ein. Bei einer Bestandsimmobilie empfehle ich Ihnen diese von einem Bausachverständigen in einem zweiten Termin prüfen zu lassen. Dadurch können Sie Mängel und einen Renovierungsbedarf frühzeitig erkennen und diese bei der Preisverhandlung berücksichtigen.

Falls Sie sich einig werden, sollten Sie die Eigentumswohnung oder das Haus über eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag verbindlich reservieren. Das sichert Ihnen ein zeitlich begrenztes Vorkaufsrecht zu. Falls Sie die Immobilie später doch nicht mehr kaufen möchten, sind Sie allerdings in der Regel verpflichtet dem Anbieter Schadensersatz zu bezahlen. Eine Vorlage für einen Vorvertrag finden Sie beispielsweise hier. Weitere Details zur verbindlichen Reservierung sowie zu Besonderheiten beim Kauf von Neubauten und Bestandsimmobilien finden Sie im folgenden ausführlichen Beitrag:

Schritt 9: Die Finanzierung der Immobilie durch Kredit oder Bankdarlehen

Nun folgt mit der Finanzierung der nächste Schritt der Kaufabwicklung. Mit der Reservierung der Eigentumswohnung oder des Hauses haben Sie die Sicherheit, die Immobilie erwerben zu können. Außerdem sind nun der Kaufpreis und die Nebenkosten final beschrieben. Damit sind die Voraussetzungen für den nächsten Schritt der Kaufabwicklung erfüllt.

Zunächst sollten Sie bei der Finanzierung Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln. Dieser errechnet sich aus sämtlichen Kosten, die durch den Hauskauf oder den Wohnungskauf entstehen abzüglich Ihres Eigenkapitals. Beachten Sie dabei insbesondere die Kaufnebenkosten und späteren Investitionen in die Immobilie. Über das Bankdarlehen oder den Kredit wird der Finanzierungsbedarf abgedeckt und in eine monatliche Belastung umgewandelt. Das Verhältnis aus Finanzierungsbedarf und möglicher monatlicher Belastung ergibt unter Berücksichtigung der Zinsen die rechnerische Tilgungsdauer. Nun sollten Sie den Zeitraum der Zinsbindung festlegen. Eine lange Zinsbindung über die gesamte Tilgungsdauer hinweg gibt Ihnen maximale Sicherheit, verschlechtert aber gleichzeitig Ihre Zinskonditionen. Die Auslegung der Zinsbindungsdauer ist im Endeffekt eine Spekulation über die zukünftige Entwicklung der Zinsen und eine Typfrage.

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden folgt die Kaufabwicklung. Lesen Sie hier in welchen 3 Schritten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Auf Basis Ihres Finanzierungsbedarfs, der möglichen monatlichen Belastung und der gewünschten Zinsbindungsdauer steht nun die Suche nach der passenden Bank mit den besten Konditionen im Vordergrund. Fragen Sie die Konditionen für ein Darlehen zunächst bei Ihrer Hausbank an und holen Sie parallel möglichst viele Vergleichsangebote ein. So können Sie die besten Konditionen für Ihren Kredit erhalten. Für das Einholen von entsprechenden Angeboten gibt es Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein*, bei denen Sie die Angebote kostenlos und unverbindlich bei vielen Banken einholen lassen können. Entscheidend ist später das Angebot mit den besten Konditionen, da es Ihnen über die gesamte Laufzeit hinweg bares Geld spart.

TIPP:
Zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot lagen in meinem Fall knapp 35.000€ Zinskosten, sodass sich ein Vergleich auf jeden Fall lohnt. Für einen bestmöglichen Wettbewerb schicken Sie neben Ihrer Hausbank beide Anbieter Interhyp* und Dr. Klein* parallel ins Rennen.

Die Angebote können durchaus eine sehr unterschiedliche Struktur aufweisen. Möglich sind beispielsweise ein klassisches Bankdarlehen mit einer oder mehreren Tranchen oder die Kombination mit einem Bausparvertrag. Unabhängig davon, wie das Angebot aufgebaut ist, sollten Sie es auf Einhaltung Ihrer möglichen monatlichen Belastung prüfen und sich die Zinskosten bis zum Tilgungsende berechnen lassen. Über die Zinskosten können Sie die Angebote unabhängig Ihrer Struktur vergleichen und das Angebot mit den geringsten Zinskosten auswählen. Vereinbaren Sie nun einen Termin mit der Bank, um die weiteren Rahmenbedingungen zu besprechen. Dazu müssen Sie Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation und zum Objekt einreichen. Welche das sind und welche Hinweise Sie beim Abschluss des Kreditvertrags noch beachten sollten, finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Schritt 10: Die Unterschrift des Kaufvertrags im Notartermin

Der nächste Schritt im weiteren Ablauf der Kaufabwicklung ist die Unterschrift des Kaufvertrags. Die Grundlage für eine Eigentumsübertragung der Eigentumswohnung oder des Hauses ist immer ein notariell beglaubigter Kaufvertrag. Dieser hat eine rechtsverbindliche Wirkung sowohl für den Anbieter der Immobilie als auch für Sie als Käufer. Bei der Eigentumsübertragung kommt dem Notar eine Schlüsselrolle zu. Er ist die neutrale Instanz zwischen Anbieter und Käufer, welche die Eigentumsübertragung steuert und überwacht. Bevor Sie den Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragen sollten einige Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Sie sollten sich sicher sein, die richtige Immobilie gefunden zu haben
  2. Ihre Finanzierung sollte abgeklärt und bestätigt sein
  3. Sie sind sich mit dem Anbieter über den Kauf einig

Bedenken Sie dabei, dass Ihre Finanzierung zwar bestätigt sein sollte, den Kreditvertrag mit der Bank sollten Sie allerdings frühestens 14 Tage vor dem Notartermin unterschreiben. Der Notar wird nun mit der Erstellung des Kaufvertrags beginnen. Teilen Sie ihm daher vorab alle Eckdaten mit, auf die Sie sich mit dem Anbieter geeinigt haben und die in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen. Im weiteren Verlauf wird der Notar prüfen, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört beispielsweise, dass das Grundbuch der Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht vorbelastet ist. Anschließend wird er den Kaufvertragsentwurf spätestens 14 Tage vor dem Notartermin an den Anbieter und Sie versenden.

Prüfen Sie diesen und klären Sie alle offenen Fragen mit dem Notar. Für die Prüfung empfehle ich Ihnen eine zweite Meinung einzuholen und einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen. Über die Plattform YourXpert* können Sie Ihren Kaufvertrag für ca. 200€ durch einen Experten prüfen lassen und auch Nachfragen stellen. Sind alle offenen Punkte geklärt können Sie den Notartermin wahrnehmen.

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden folgt die Kaufabwicklung. Lesen Sie hier in welchen 3 Schritten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Der Notartermin selbst ist eher unspektakulär, hat für Sie aber dennoch große Auswirkungen. Mit der Unterschrift gehen Sie die Verpflichtung ein dem Anbieter den Kaufpreis zu bezahlen und erhalten im Gegenzug Eigentum an einer Eigentumswohnung oder einem Haus. Bringen Sie zum Termin Ihre Ausweis- und Vertragsdokumente mit. Der Notar wird Ihnen den kompletten Vertrag vorlesen. Fragen können noch im Termin beantwortet werden. Auch Änderungen am Kaufvertrag sind möglich, soweit mit dem Anbieter darüber Einigkeit besteht. Sind sich der Anbieter und Sie über den Inhalt des Kaufvertrags einig, erfolgt die Unterschrift und das Rechtsgeschäft ist verbindlich abgeschlossen.

Im weiteren Verlauf der Kaufabwicklung sind Sie verpflichtet den Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten zu bezahlen. Einige Zeit nach dem Notartermin erhalten Sie den Bescheid für die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt. Ebenso erhalten Sie Zahlungsaufforderungen für die bis dahin angefallenen Notar- und Grundbuchkosten. Erst wenn diese beglichen sind kann die Eigentumsübertragung vollzogen werden. Den Vollzug wird Ihnen der Notar schriftlich bestätigen. Bei einem Neubau erfolgt zunächst eine Auflassungsvormerkung, der eigentliche Vollzug der Eigentumsübertragung findet erst nach Fertigstellung der Immobilie statt. Eine detaillierte Beschreibung des Notartermins sowie Besonderheiten bei der Gestaltung des Kaufvertrags von Bestandsimmobilien oder eines Bauträgerkaufvertrags, finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden folgt die Kaufabwicklung. Lesen Sie hier in welchen 3 Schritten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Dieser Beitrag war eine Zusammenfassung aller Schritte der Kaufabwicklung. Starten Sie im folgenden Beitrag mit dem ersten Schritt der Rubrik „Kaufabwicklung“. Dabei steht die Anforderung der Objektunterlagen sowie die ausführliche Prüfung des Objekts im Vordergrund.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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