Bankdarlehen: Tipps für den Kredit beim Haus- und Wohnungskauf

Bankdarlehen: Tipps für den Kredit beim Haus- und Wohnungskauf

Der Abschluss eines Kredits oder Bankdarlehens führt beim Haus- und Wohnungskauf zu finanziellen Verpflichtungen. Lesen Sie hier wichtige Tipps und Hinweise, die Sie dabei beachten sollten.

Bis zum Abschluss Ihres Bankdarlehens oder Kredits zum Kauf einer Immobilie sind 3 Schritte notwendig. Im ersten Schritt steht Ihr Finanzierungsbedarf im Vordergrund. Schritt 2 gibt Ihnen wichtige Tipps und Hinweise, wie Sie die richtige Bank und die besten Konditionen für Ihr Bankdarlehen oder Ihren Kredit finden können. Abschließend folgt in Schritt 3 die Finalisierung des Kreditvertrags mit einem Überblick über die Unterlagen und Dokumente, die Sie dafür benötigen. Der Abschluss des Kreditvertrags sollte dann frühestens 14 Tage vor dem Notartermin zum Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Die Schritte werde ich in den folgenden Abschnitten ausführlich erläutern.

Schritt 1: Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs für den Kredit

Der Finanzierungsbedarf für Ihre Immobilie ergibt sich aus den Kosten, die aus dem Hauskauf oder Wohnungskauf entstehen und dem finanziellen Rahmen, den Sie zur Verfügung stellen können. Dabei sind allerdings einige Besonderheiten zu beachten, die ich Ihnen in den folgenden Abschnitten näher erläutern werde.

Die entstehenden Kosten beinhalten auf der einen Seite den Kaufpreis der Immobilie selbst und auf der anderen Seite die Nebenkosten, die für den Kauf und spätere Investitionen anfallen. Insbesondere die Nebenkosten werden dabei häufig unterschätzt. Gerade bei einem Neubau oder größeren Renovierungsvorhaben lassen sich die späteren Investitionen in die Immobilie durch Sonderwünsche oder Baumaßnahmen nur schwer abschätzen. Im folgenden Beitrag finden Sie daher eine Indikation, mit welche Kosten Sie bei den späteren Investitionen und beim Kauf rechnen müssen:

Den anfallenden Kosten stellen Sie nun Ihre finanziellen Möglichkeiten gegenüber. Dabei wird zwischen dem Eigenkapital und der monatlichen finanziellen Belastung unterschieden. Das Eigenkapital ist ein Einmalbetrag, den Sie zu Beginn in den Immobilienkauf einbringen. Die Differenz aus den gesamten Kosten und Ihrem Eigenkapital ergibt den Finanzierungsbedarf. Über das Bankdarlehen oder den Kredit wird der Finanzierungsbedarf abgedeckt und in eine monatliche Belastung umgewandelt.

Diese monatliche Belastung wird Annuität genannt und setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung des Bankdarlehens zusammen. Die Höhe der Annuität ist abhängig vom Finanzierungsbedarf und der gewünschten Tilgungsdauer. Die Höhe der Annuität bleibt über die gesamte Tilgungsdauer gleich. Je mehr Sie über den Zeitverlauf tilgen, desto geringer wird der Anteil der Zinsen an der Annuität. Bei der späteren Festlegung der Annuität sollten Sie berücksichtigen, was Sie sich auf einer monatlichen Basis leisten wollen und können. Was Sie dabei, bei der Ermittlung des Eigenkapitals und bei der Festlegung der Tilgungsdauer beachten sollten, lesen Sie in diesem Beitrag:

Auf dieser Basis sollten Sie Ihre Eckdaten wie Eigenkapital, Höhe der monatlichen Belastung und Tilgungsdauer festlegen. Außerdem sollten Sie den Zeitraum der Zinsbindung definieren. Eine lange Zinsbindung über die gesamte Tilgungsdauer hinweg gibt Ihnen maximale Sicherheit, verschlechtert aber gleichzeitig auch Ihre Zinskonditionen. Bedenken Sie dabei, dass Sie nach 10 Jahren den Kreditvertrag einseitig kündigen können, sodass Sie trotz Zinsbindung von besseren Zinskonditionen profitieren können. Die Auslegung der Zinsbindungsdauer ist im Endeffekt eine Wette auf die zukünftige Entwicklung der Zinsen und eine Typfrage.

Schritt 2: Die richtige Bank und die besten Konditionen für den Kredit finden

Idealerweise beginnen Sie bereits parallel zur Immobiliensuche mit der Suche nach der richtigen Bank und den besten Konditionen für das Bankdarlehen oder den Kredit. Denn je ausführlicher Sie suchen, desto höher ist die Chance gute Konditionen angeboten zu bekommen.

Auf Basis Ihres Finanzierungsbedarfs, der möglichen monatlichen Belastung und der gewünschten Zinsbindungsdauer sollten Sie nun bei Ihrer Hausbank ein Darlehen anfragen und parallel möglichst viele Vergleichsangebote einholen. So können Sie die besten Konditionen für Ihr Bankdarlehen zu erhalten. Für das Einholen von entsprechenden Angeboten gibt es Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein*, bei denen Sie die Angebote kostenlos und unverbindlich bei vielen Banken einholen lassen können. Entscheidend ist später das Angebot mit den besten Konditionen, da es Ihnen über die gesamte Laufzeit hinweg bares Geld spart.

TIPP:
Zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot lagen in meinem Fall knapp 35.000€ Zinskosten, sodass sich ein Vergleich auf jeden Fall lohnt. Für einen bestmöglichen Wettbewerb schicken Sie neben Ihrer Hausbank beide Anbieter Interhyp* und Dr. Klein* parallel ins Rennen.

Die Angebote können durchaus sehr unterschiedlich aufgebaut sein. Möglich sind beispielsweise ein klassisches Bankdarlehen mit einer oder mehreren Tranchen oder die Kombination mit einem Bausparvertrag. Unabhängig davon, wie das Angebot aufgebaut ist, sollten Sie es auf Einhaltung Ihrer möglichen monatlichen Belastung prüfen und sich die Zinskosten bis zum Tilgungsende berechnen lassen. Über die Zinskosten können Sie die Angebote unabhängig Ihrer Struktur vergleichen und das Angebot mit den geringsten Zinskosten auswählen. Im Endeffekt steht das Geld im Vordergrund, denn dieser Schritt der Kaufabwicklung bietet neben der Kaufpreisverhandlung das größte Einsparpotenzial:

Der Abschluss eines Kredits oder Bankdarlehens führt beim Haus- und Wohnungskauf zu finanziellen Verpflichtungen. Lesen Sie hier wichtige Tipps und Hinweise, die Sie dabei beachten sollten.

Schritt 3: Den Kreditvertrag mit der Bank finalisieren

Haben Sie das beste Angebot anhand der gesamten Zinskosten gefunden, vereinbaren Sie einen persönlichen Termin mit der Bank. Die Anbieter Interhyp* oder Dr. Klein* erhalten nach Abschluss des Kreditvertrags eine Provision direkt von der Bank, die in den Zinskonditionen bereits eingepreist ist, sodass Ihnen dadurch keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Für den Termin mit der Bank empfehle ich Ihnen sich mit den wichtigsten Fachbegriffen vertraut zu machen. Ein umfangreiches Glossar der Fachbegriffe aus der Finanzwelt finden Sie hier. Darüber hinaus sollten Sie einige Unterlagen vorbereiten, die Sie der Bank auch bereits vorab zur Prüfung zusenden können. Einerseits sind das Unterlagen, die Aufschluss über Ihre finanzielle Situation geben, um Ihre Kreditwürdigkeit prüfen zu können. Andererseits sind das Objektunterlagen von der Eigentumswohnung oder dem Haus, um den Beleihungswert ermitteln zu können. Folgende Unterlagen sind zur Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit erforderlich:

Die letzten 3-5 Gehaltsnachweise
Die letzten 1-2 Lohnsteuerbescheide
SCHUFA-Selbstauskunft
Ggf. Nachweis zu Beiträgen zur privaten Krankenversicherung
Nachweise zu weiteren Krediten

Falls Sie selbstständig sind, sind darüber hinaus noch weitere Unterlagen zur Prüfung der Kreditwürdigkeit einzureichen:

Bilanz- und Gewinnermittlung
Betriebswirtschaftliche Auswertung
Gesellschaftervertrag, falls kein Einzelunternehmen
Auszug aus dem Handelsregister

Für die Prüfung der Immobilie und zur Ermittlung des Beleihungswerts sind folgende Unterlagen erforderlich:

Exposé, Fotos des Objekts
Kaufvertrag oder Grundbuchauszug
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Grundriss
Lageplan
Wohn-/ Nutzflächenberechnung
Baubeschreibung (nur bei Neubauten)
Baukostenschätzung (nur bei Neubau Haus in Eigenregie)
Baugenehmigung (nur bei Neubauten)
Teilungserklärung (nur bei Wohnungen)

Bei einem Neubau werden Ihnen in dieser Phase der Kaufabwicklung noch nicht alle Unterlagen vorliegen. Insbesondere der Kaufvertrag oder die Baugenehmigung kann zu Beginn noch ausstehen. Reichen Sie diese Unterlagen einfach nach. Der Kaufvertrag muss vor Abschluss des Kreditvertrags vorliegen, die Bestätigung der Baugenehmigung kann auch erst nach Vertragsabschluss vorgelegt werden, in jedem Fall aber vor Auszahlung der ersten Rate.

Bei der Ausgestaltung des Kreditvertrags sollten Sie zunächst durch die Bank prüfen lassen, welche Fördermöglichkeiten für Ihre Immobilie durch die KfW bestehen. Dadurch können Sie einen Teil des Finanzierungsbedarfs zu günstigen Konditionen finanzieren. Die Beantragung dieser Förderung erfolgt über die Bank. Darüber hinaus sollten Sie sich Gedanken über zukünftige Sondertilgungen machen. Diese geben Ihnen die Möglichkeit einmal pro Jahr einen bestimmten Maximalbetrag zusätzlich zu den Raten zu tilgen. Häufig ist dieser Maximalbetrag auf 5% der Darlehenssumme festgeschrieben. Haben Sie die Möglichkeit größere Beträge zu tilgen, sollten Sie die Konditionen anpassen lassen. Das geht allerdings zulasten Ihrer Zinskonditionen. Bedenken Sie außerdem, dass Sie nach 10 Jahren das Bankdarlehen einseitig kündigen können. Das kann im Falle eines Erbes oder bei sinkenden Zinsen hilfreich sein.

Der Zeitpunkt der Unterschrift des Kreditvertrags ist abhängig vom Zeitpunkt der Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar. Hier besteht eine unmittelbare Wechselwirkung. Haben Sie den Kaufvertrag bereits unterschrieben und der Kreditvertrag kommt nicht zustande, können Sie den Kaufpreis nicht bezahlen und werden sowohl die Notarkosten als auch Schadensersatz an den Anbieter bezahlen müssen. Haben Sie den Kreditvertrag bereits unterschrieben und der Kaufvertrag kommt nicht zustande, sind Sie verpflichtet der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Um dieses Dilemma zu vermeiden sollten Sie den Kreditvertrag frühestens 14 Tage vor dem Kaufvertrag unterschreiben. Sollte der Kaufvertrag nicht zustande kommen, können Sie den Kreditvertrag innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist ohne finanzielle Folgen kündigen. Das Zustandekommen des Kreditvertrags zeichnet sich zudem in der Regel bereits frühzeitig ab.

Der Abschluss eines Kredits oder Bankdarlehens führt beim Haus- und Wohnungskauf zu finanziellen Verpflichtungen. Lesen Sie hier wichtige Tipps und Hinweise, die Sie dabei beachten sollten.

Nachdem Sie nun die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses geklärt haben, können Sie sich dem nächsten Schritt der Kaufabwicklung widmen: dem Kaufvertrag. Lesen Sie im nächsten Beitrag was Sie bei der Prüfung des Kaufvertrags beachten sollten und wer Sie dabei unterstützen kann.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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