Bauinsolvenz: Diese 5 Schritte sollten Sie jetzt beachten

Eine Bauinsolvenz oder Pleite des Bauträgers bringt Sie als Käufer in eine kritische Situation. Lesen Sie hier welche 5 Schritte Sie dabei beachten sollten.

TIPP:
Dieser Beitrag entspricht einer Zusammenfassung aller Schritte, die Sie bei einer Bauinsolvenz beachten sollten. Für jeden Schritt gibt es einen ausführlichen Beitrag mit weiteren Details, Tipps und Hinweisen. Diese finden Sie über die Verlinkung bei den jeweiligen Schritten.

5 Schritte, die bei einer Bauinsolvenz wichtig sind

Eine Bauinsolvenz, d.h die Pleite des Bauträgers oder der Baufirma, bringt insbesondere Sie als Erwerber in eine kritische Situation. Eine Bauinsolvenz kann Sie grundsätzlich bei jedem Bauvorhaben treffen. Vorwiegend beim Neubau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, aber auch bei einem umfangreichen Renovierungsprojekt. Statistisch gesehen ist die Wahrscheinlichkeit von einer Pleite betroffen zu sein gar nicht so gering. In den Jahren 2018 und 2019 haben jeweils mehr als 3.000 Betriebe aus dem Baugewerbe in Deutschland Insolvenz angemeldet (Quelle: Statistisches Bundesamt). Anhand der folgenden 5 Schritte erfahren Sie, was Sie während der Phase der Insolvenz beachten sollten, um Ihren Schaden möglichst gering zu halten. Eine Baustelle, die während der Bauinsolvenz ruht, kostet Sie nicht nur Geld, sondern vermittelt in der Regel auch ein tristes Bild:

Eine Bauinsolvenz oder Pleite des Bauträgers bringt Sie als Käufer in eine kritische Situation. Lesen Sie hier welche 5 Schritte Sie dabei beachten sollten.

Schritt 1: Das Risiko der Insolvenz des Bauträgers mindern

Es gibt Maßnahmen, mit denen Sie das Risiko einer Bauinsolvenz reduzieren können. Diese greifen aber in erster Linie vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Wenn die Insolvenz bereits unvermeidbar erscheint, ist es für diese Maßnahmen in der Regel zu spät. Sind Sie bereits von einer Bauinsolvenz betroffen, können Sie daher direkt mit Schritt 2 fortfahren.

Um das Risiko einer Insolvenz zu reduzieren, können Sie vor dem Kauf verschiedene Maßnahmen in Betracht ziehen. Durch den Kauf einer Bestandsimmobilie ohne Renovierungsbedarf können Sie zwar das Bauvorhaben umgehen, haben aber weniger Möglichkeiten Ihre eigenen Vorstellungen bei Grundriss und Ausstattung zu realisieren. Vor dem Kauf sollten Sie zudem die Seriosität des Anbieters überprüfen. Eine erweiterte Rechtsschutzversicherung kann das Risiko von hohen Anwaltskosten bei einer Bauinsolvenz reduzieren. Bei einem Hausbau macht zudem der Abschluss einer Gewährleistungsbürgschaft Sinn. Die Übernahme der Gewährleistung durch einen neuen Bauträger ist in der Regel eine schwierige und kostspielige Angelegenheit. Bei der Bürgschaft wird die Gewährleistung durch eine dritte Instanz übernommen, wodurch sich Ihr Risiko reduziert.

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben, sollten Sie unbedingt die Prüfung des Baufortschritts und aller Dokumente verfolgen. Mit einem Bausachverständigen können Sie sicherstellen, dass jeder Bauabschnitt mängelfrei abgeschlossen wurde und erst dann die Zahlung der Rate anweisen. Das schützt Sie vor Baumängeln, deren Beseitigung für Sie bei einer Bauinsolvenz sehr teuer werden können. In diesem ausführlichen Beitrag erfahren Sie weitere Details über die Gründe einer Insolvenz und die Maßnahmen zur Reduzierung des Insolvenzrisikos vor dem Kauf:

Schritt 2: Die Bauinsolvenz frühzeitig erkennen und Maßnahmen einleiten

Eine Bauinsolvenz kommt selten überraschend, sondern bahnt sich langsam an. Dadurch können Sie eine Pleite zwar nicht abwenden, aber Ihren Schaden durch frühzeitige Maßnahmen reduzieren.

Ein erster Indikator sind Bauverzögerungen ohne Grund. Zwar kann beispielsweise auch ein Handwerkermangel die Ursache für einzelne Phasen ohne Baufortschritt sein. Wird das aber zur Regel, können die Ursachen gravierender sein: Rechnungen von Handwerkern wurden nicht mehr bezahlt oder Handwerker werden mangels liquider Mittel gar nicht erst beauftragt. Fordert der Bauträger Abschlagszahlungen, die noch gar nicht fällig sind sollten Sie die Gründe hinterfragen. Nach der MaBV gibt es einen verbindlichen Zahlungsplan, der Ratenzahlungen in der Regel erst nach Fertigstellung der Bauabschnitte vorsieht. Für den Bauträger können vorzeitige Zahlungsanforderungen eine Möglichkeit sein Liquiditätsengpässe zu überbrücken oder eine Insolvenz hinauszuzögern. Ist der Bauträger über längere Zeit nicht mehr erreichbar, sollten Sie wachsam sein. Gewissheit erhalten Sie über Insolvenzbekanntmachungen auf dieser Seite.

Haben Sie Gewissheit und ist die Bauinsolvenz bereits eingetreten, sollten Sie umgehend Maßnahmen einleiten. Ist die Insolvenz noch nicht offiziell bestätigt und gibt es berechtigte Zahlungsanforderungen, sollten Sie die Bezahlung zunächst rechtlich prüfen lassen. Alle anderen Zahlungen sollten Sie zunächst einstellen, bis ein Insolvenzverwalter benannt ist und die weitere Vorgehensweise abgestimmt ist. Mit einer Bauinsolvenz werden Sie auch juristisch Neuland betreten. Schalten Sie daher einen Fachanwalt für Insolvenz- und Baurecht ein und stimmen Sie die Schritte mit ihm ab. Darüber hinaus sollten Sie Ihr Eigentum sichern. Zum Einen beinhaltet das die vorzeitige Eigentumsübertragung anzustoßen und zum Anderen den Bautenstand gegen die Witterung abzusichern. Mehr Details zu den Frühindikatoren einer Bauinsolvenz und über die einzuleitenden Maßnahmen erfahren Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Schritt 3: Vorgehen und Erfolgsfaktoren bei mehreren Erwerbern

Trifft Sie die Bauinsolvenz beim Bau Ihres Hauses sind Sie der einzige Erwerber und können die Maßnahmen in Eigenregie einleiten. In diesem Fall können Sie diesen Schritt überspringen. Haben Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung gekauft, sind Sie ein Erwerber von mehreren, was das Vorgehen komplexer macht. Denn sämtliche Maßnahmen und Schritte müssen unter allen Erwerbern abgestimmt werden und es sollte Einigkeit über die Vorgehensweise herrschen.

Der erste Schritt des weiteren Vorgehens ist es, alle Erwerber ausfindig zu machen. Die Kontaktdaten der anderen Erwerber können Sie direkt über den Bauträger oder den Insolvenzverwalter anfragen. Aufgrund von Datenschutzbestimmungen könnte das allerdings schwierig werden. Alternativ finden Sie die Namen der Erwerber auch in offiziellen Dokumenten wie beispielsweise einer Teilungserklärung. Im zweiten Schritt sollten Sie bei einem ersten gemeinsamen Treffen einen Vertreter aller Erwerber definieren und dessen Befugnisse klären. Er stellt ein gemeinsames Sprachrohr gegenüber dem Insolvenzverwalter und der Rechtsvertretung dar und sollte die weiteren Maßnahmen innerhalb der Erwerber koordinieren. Das Ziel ist es, sämtliche Maßnahmen der Insolvenz abgestimmt abzuarbeiten und gemeinsam an einem Strang zu ziehen.

Dabei gibt es einige Erfolgsfaktoren, die sich bei meiner eigenen Bauinsolvenz bewährt haben. Ordnen Sie Ihre Eigeninteressen der Gesamtlösung unter. Wenn sich jeder selbst optimiert, um den Schaden möglichst gering zu halten, gefährdet das die Gesamtlösung. Ohne eine Gesamtlösung wird der finanzielle Schaden für alle beteiligten Erwerber umso größer. Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Sicherstellung des Informationsaustausches. Finden Sie Wege alle Beteiligten immer auf dem aktuellsten Stand zu halten. Das schafft Vertrauen und beschleunigt die Lösungsfindung. Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit sind weitere Erfolgsfaktoren. Halten sich alle an definierte Deadlines, nehmen zugesagte Termine wahr und priorisieren Sie die Bauinsolvenz im Alltag, verkürzt das den Zeitraum der Bauinsolvenz. Eine detaillierte Übersicht des Vorgehens und der Erfolgsfaktoren finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Schritt 4: Planen Sie Mehrkosten für die Bauinsolvenz ein

Bei einer Bauinsolvenz müssen Sie sich auf erhebliche Mehrkosten einstellen. Neben den möglichen parallelen Mietkosten entstehen die Mehrkosten durch Anwaltskosten, einen Bausachverständigen, das Bankdarlehen, höhere Baukosten und notwendige notarielle Beurkundungen.

Eine Bauinsolvenz bietet auch juristisch einige Stolpersteine, weshalb die Einschaltung eines Fachanwalts für Insolvenz- und Baurecht sinnvoll ist. Für diesen wird ein Stundensatz von 170€ bis 250€ fällig. Ein Bausachverständiger ist insbesondere für die Erstellung des Gutachtens zum Bautenstand erforderlich. Der Stundensatz für einen Bausachverständigen liegt in etwa bei 120€ bis 150€. Da die Zinsen während der Bauinsolvenz weiterlaufen und zusätzlich Bereitstellungszinsen anfallen, entstehen auch Mehrkosten durch das Bankdarlehen. Der größte Teil der Mehrkosten wird durch die höheren Baukosten für die Fertigstellung der Immobilie entstehen. Hier kann aus eigener Erfahrung ein Mehrpreis von bis zu 40% des ursprünglichen Kaufpreises entstehen. Ist eine Lösung gefunden fallen Kosten für die Vertragserstellung und Beurkundung an. Eine detaillierte Übersicht über die Mehrkosten finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Schritt 5: Wählen Sie die richtige Handlungsoption nach der Bauinsolvenz

Durch die hohe finanzielle Mehrbelastung der Bauinsolvenz sollten Sie sich im letzten Schritt Gedanken machen, welche Handlungsoption für Sie realistisch ist. In Abhängigkeit des verbleibenden Budgets ist die Fertigstellung der Immobilie zu Mehrkosten denkbar oder die Rückabwicklung des Kaufs. Bei Letzterem müssen Sie nicht zwangsläufig auf Wohneigentum verzichten.

Können Sie die Mehrkosten über Eigenkapital oder eine Nachfinanzierung eines Bankdarlehens möglich machen, kann die Fertigstellung Ihrer Immobilie eine Handlungsoption sein. Da eine Nachfinanzierung in der Regel zu schlechteren Konditionen erfolgt, sollten Sie Vergleichsangebote für die gesamte Darlehenssumme einholen. Über Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein* können Sie unverbindlich und kostenlos Ihre individuellen Konditionen für das Bankdarlehen anfragen. Mit dieser Lösung kehrt wieder Leben auf der Baustelle ein und die Fertigstellung Ihrer Immobilie wird absehbar:

Bauinsolvenz: Diese 5 Schritte sollten Sie jetzt beachten

Eine Rückabwicklung des Kaufs ist nur dann möglich, wenn Ihnen der neue Bauträger oder der Investor diese Option anbietet. Dabei können Sie die bereits bezahlten Raten vollständig oder nur teilweise erstattet bekommen. Alternativ können Sie auch versuchen, den Bautenstand in Eigenregie zu veräußern. Die bereits bezahlten Zinsen, Bereitstellungszinsen und Notarkosten werden selten erstattet, da sie für das Bauobjekt nicht wertstiftend waren. Die Grunderwerbsteuer können Sie hingegen beim Finanzamt zurückfordern. Die größten Folgekosten einer Rückabwicklung entstehen allerdings durch die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Der Betrag liegt normalerweise im Bereich von 10.000€ bis 50.000€.

Um diese Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich Gedanken machen, ob Sie das Bankdarlehen für eine alternative Immobilie nutzen können. Über Abstriche bei Größe, Lage, Alter oder Ausstattung können Sie sich Ihr Wohneigentum möglicherweise trotz des geringeren Budgets realisieren oder die Immobilie vermieten. Weitere Details zu den Handlungsoptionen nach der Bauinsolvenz finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag:

Eine Bauinsolvenz oder Pleite des Bauträgers bringt Sie als Käufer in eine kritische Situation. Lesen Sie hier welche 5 Schritte Sie dabei beachten sollten.

Starten Sie im folgenden Beitrag mit dem ersten Schritt der Rubrik „Bauinsolvenz“. Dabei steht die Reduzierung des Risikos vor dem Kauf im Vordergrund. Sollte die Insolvenz bereits eingetreten sein, starten Sie direkt mit Schritt 2 und den einzuleitenden Maßnahmen.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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