Bauinsolvenz: Mehrkosten bei Bauträgerpleite im Überblick

Bauinsolvenz: Mehrkosten bei Bauträgerpleite im Überblick

Durch die Pleite des Bauträgers fallen einige Mehrkosten an. Lesen Sie hier welche zusätzliche finanzielle Belastung Ihnen durch eine Bauinsolvenz entsteht.

Übersicht über die Mehrkosten nach einer Bauinsolvenz

Mit einer Pleite des Bauträgers und der daraus folgenden Insolvenz kommen eine Reihe von Mehrkosten auf Sie zu. Die Mehrkosten werde ich anhand der Erfahrungswerte aus der eigenen Bauinsolvenz konkret beziffern. Neben den weiterlaufenden parallelen Mietkosten entstehen finanzielle Risiken aus einer Pleite des Bauträgers, die sich in folgende Kategorien einordnen lassen:

Mehrkosten durch Anwaltskosten
Mehrkosten durch Bausachverständigen
Mehrkosten durch Bankdarlehen
Mehrkosten durch höhere Baukosten
Mehrkosten durch notarielle Beurkundungen

Mehrkosten durch Anwaltskosten

Mit einer Bauträgerinsolvenz betreten Sie ein juristisches Gebiet, in dem Sie sich vermutlich nicht auskennen werden. Hier erwarten Sie einige rechtliche Stolpersteine, die es zu vermeiden gilt. Beispielsweise kann Sie die Kündigung von Vertragsbestandteilen in eine schlechte Ausgangsposition bringen, die Sie später viel Geld kosten kann. Das Einschalten eines Fachanwalts für Insolvenz- und Baurecht ist daher dringend empfehlenswert. Weitere Informationen zu den Maßnahmen, die Sie zu Beginn einer Bauinsolvenz einleiten sollten, finden Sie in diesem Beitrag:

Ein spezialisierter Fachanwalt hat aber auch seinen Preis. In der Regel wird das Honorar über den erforderlichen Stundenaufwand abgerechnet. Konkret müssen Sie mit einem Stundensatz von 170€ bis 250€ brutto rechnen. Je nach Aufwand sind Gesamtkosten von 2.500€ bis 10.000€ realistisch. Haben Sie eine Wohnung gekauft und gibt es noch weitere Erwerber, die sich an den Rechtskosten beteiligen, fällt Ihr Anteil entsprechend geringer aus. Im Rahmen meiner eigenen Bauträgerinsolvenz sind aufgrund der Größe des Objekts mit mehr als 60 Wohneinheiten und der Dauer der Insolvenz von mehr als 2 Jahren insgesamt 20.000€ an Rechtskosten angefallen. Daran haben sich 20 Erwerber beteiligt, sodass pro Partei knapp 1.000€ an Anwaltskosten übrig geblieben sind.

Mehrkosten durch Bausachverständigen

Um den Schaden durch die Bauträgerinsolvenz zu quantifizieren sollten Sie oder der Insolvenzverwalter ein Gutachten über den Bautenstand erstellen lassen. Das dient der Feststellung welcher Bauabschnitt bereits fertigstellt wurde, welche Mängel bestehen und welchen Wert Grundstück und Bautenstand haben. Dieses Gutachten wird von einem Bausachverständigen erstellt. Planen Sie als alleiniger Erwerber beim Bau eines Hauses oder als Erwerbergemeinschaft beim Bau mehrerer Wohnungen die Fertigstellung in Eigenregie, benötigen Sie das Gutachten als Basis für die zukünftigen Gewerke. Forciert der Insolvenzverwalter die Veräußerung des Projekts an einen anderen Bauträger, wird er das Gutachten für die Rechtfertigung des Verkaufspreises benötigen. Da in der Regel kaum liquide Mittel für die Erstellung des Gutachtens vorhanden sind, kann es sein, dass die Erwerber dafür aufkommen müssen.

Ein Bausachverständiger rechnet die Erstellung des Gutachtens in der Regel auf Stundenbasis ab. Manche Bausachverständigen bieten Ihnen auch ein Pauschalpreis an. Der Stundensatz liegt in etwa bei 120€ bis 150€. Mit der Prüfung der vorliegenden Dokumente, der eigentlichen Baubegehung und der Erstellung des Protokolls müssen Sie mit einem Gesamtaufwand von 1.000€ für eine kleine Wohnung und bis zu 3.000€ für ein größeres Haus rechnen.

Mehrkosten durch Bankdarlehen

Weitere Mehrkosten sind durch das Bankdarlehen zu erwarten. Diese Mehrkosten unterteilen sich einerseits in eine unmittelbare Mehrbelastung durch Zinsen und Bereitstellungszinsen. Andererseits entsteht eine mittelbare Mehrbelastung durch eine spätere Tilgung des Darlehens und dadurch entstehende höhere Zinskosten über den weiteren Verlauf des Darlehens. In dieser Phase zahlt es sich aus, wenn Sie noch etwas Luft bei der Finanzierung Ihres Wohneigentums haben:

Durch die Pleite des Bauträgers fallen einige Mehrkosten an. Lesen Sie hier welche zusätzliche finanzielle Belastung Ihnen durch eine Bauinsolvenz entsteht.

Die unmittelbare Mehrbelastung ergibt sich aus dem Zahlungsplan des Bauträgers und den vereinbarten Zinskonditionen mit der Bank. In der Regel legen Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit maximal bis zur Fertigstellung des Objekts aus. Diese wird sich durch die Bauinsolvenz allerdings verzögern, sodass Bereitstellungszinsen anfallen werden.

TIPP:
Derzeit sind die Bereitstellungszinsen höher als die eigentlichen Zinsen, die für das bereits abgerufene Darlehen anfallen. Versuchen Sie daher mit der Bank eine Lösung zu finden, um maximal die regulären Zinsen bezahlen zu müssen. Das geht über eine entsprechende Absenkung der Bereitstellungszinsen oder über eine Auszahlung des verbleibenden Darlehens auf ein Treuhandkonto.

Angenommen Ihre Bereitstellungszinsen sind um 1,5% höher als die regulären Zinsen und Sie haben 250.000€ noch nicht abgerufen, dann steigt die Zinsbelastung um etwa 300€ pro Monat.

Die mittelbare Mehrbelastung über den weiteren Verlauf des Darlehens hinweg, ergibt sich durch die spätere Tilgung. Normalerweise beginnt die Tilgung erst, wenn Sie das Darlehen oder die einzelne Tranche voll abgerufen haben. Dieser Zeitpunkt wird sich durch die Bauträgerinsolvenz nach hinten verschieben, wodurch sich der Zinsanteil innerhalb der Annuität zulasten der Tilgung verschieben wird. Je nach Darlehenssumme und der geplanten jährlichen Tilgung kann so ein Schaden von insgesamt 2.500€ bis 10.000€ entstehen. Bei einer Darlehenssumme von 400.000€, einem Zinssatz von 2% und einem Tilgungsverzug in Höhe von 15.000€ erhöht sich die totale Zinsbelastung bis zum Ende des Darlehenszeitraums ungefähr um 5.000€. Dieser Schaden macht sich durch eine längere Tilgungsdauer oder eine höhere Anschlussfinanzierung bemerkbar.

Mehrkosten durch höhere Baukosten

Sollte das Projekt durch einen anderen Bauträger fertiggestellt werden, entstehen in der Regel durch die Fertigstellung weitere Mehrkosten. Möglicherweise wurde ein Bauabschnitt bereits angefangen, den Sie durch die nachrangige Zahlweise aber noch nicht bezahlt haben. Dann könnten die Mehrkosten auch etwas geringer ausfallen. Dennoch gibt es 3 wesentliche Kostenfaktoren für einen neuen Bauträger: Übernahme der vollen Gewährleistung, Mängelbeseitigung sowie gestiegene Handwerker- und Materialpreise.

Mit der Pleite Ihres Bauträgers fehlt die Instanz, welche die 5-jährige Gewährleistung für das Bauwerk übernimmt. Im eher seltenen Fall, dass der Insolvenzverwalter selbst fertigbauen lässt, tritt er an die Stelle des insolventen Bauträgers und übernimmt unter Umständen auch die Gewährleistung. Erfolgt die Weiterführung des Bauprojekts durch einen neuen Bauträger, muss dieser auch die Gewährleistung für den bereits bestehenden Bautenstand übernehmen, was für ihn ein Risiko darstellt. Je größer der Baufortschritt, desto größer ist das Risiko. Dieses Risiko wird im Fertigstellungspreis ebenfalls eingepreist.

Sollte Ihr bisheriger Bauträger nicht ordentlich gearbeitet haben und Mängel entstanden sein, müssen diese durch einen neuen Bauträger behoben werden. Mängel können auch durch die lange Baupause entstehen, falls der Bautenstand unzureichend gegen die Witterung abgesichert worden ist. Aber auch laufende Kosten wie beispielsweise für einen Kran oder ein Gerüst müssen für den Zeitraum bezahlt werden, in dem der Bau während der Insolvenzphase steht.

Je nachdem wie lange der Bau steht, kann es auch Veränderungen bei den Handwerker- und Materialpreisen geben. Befindet sich die Branche gerade im Aufwind müssen Sie mit zum Teil deutlichen Preissteigerungen rechnen, andernfalls können diese Mehrkosten auch moderat ausfallen. Auch der Bautenstand spielt hier eine entscheidende Rolle. Befindet sich das Projekt kurz vor Fertigstellung fällt dieser Posten geringer aus, wurde das Bauprojekt gerade erst begonnen schlagen die höheren Baukosten bei allen Bauabschnitten zu. Die vom ursprünglichen Bauträger kalkulierten Kosten sind demnach hinfällig und die veränderten Kosten werden sich im Fertigstellungspreis eines neuen Bauträgers wiederspiegeln.

In meinem persönlichen Fall kamen alle negativen Faktoren zusammen. Der Bau war erst zu Hälfte fertiggestellt und die Material- und Handwerkerpreise sind in der 2-jährigen Insolvenzphase deutlich gestiegen. Der Rohbau war statisch sehr aufwendig, sodass der neue Bauträger mit hohen Gewährleistungskosten gerechnet hat. Zudem waren noch nicht alle Wohneinheiten verkauft, was ein zusätzliches Risiko bedeutet hatte. In Summe wurde so ein Mehrpreis von 20% bis 40% des ursprünglichen Kaufpreises aufgerufen.

Mehrkosten durch notarielle Beurkundungen

Ist eine konkrete Lösung gefunden, müssen die nächsten Schritte schriftlich fixiert und notariell beurkundet werden. Wie das juristisch genau ablaufen kann, können Sie beispielsweise hier nachlesen. Einen Teil dieser Kosten wird ein neuer Bauträger oder Investor tragen, der verbleibende Teil wird aber durch Sie zu tragen sein. Je nach Ausgestaltung des Vertrags fallen Kosten von mindestens 1.500€ an, falls Sie das Objekt erneut vom neuen Bauträger erwerben müssen, können auch noch einmal die vollen Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Wie hoch diese in Ihrem Fall sind, können Sie in diesem Beitrag nachlesen:

Durch die Pleite des Bauträgers fallen einige Mehrkosten an. Lesen Sie hier welche zusätzliche finanzielle Belastung Ihnen durch eine Bauinsolvenz entsteht.

In Summe kommen durch eine Bauinsolvenz einige Mehrkosten auf Sie zu. Lesen Sie im nächsten Beitrag welche Handlungsoptionen für Sie nun sinnvoll sind und wie Sie weiter vorgehen können.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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