Bauinsolvenz: Risiko der Insolvenz des Bauträgers mindern

Bauinsolvenz: Risiko der Insolvenz des Bauträgers mindern

Eine Insolvenz in der Bauphase birgt ein großes Risiko. Lesen Sie hier was Sie beim Bau Ihres Hauses oder Wohnung zur Reduzierung des Risikos tun können.

Das statistische Risiko einer Bauinsolvenz

Eine Bauinsolvenz, d.h. die Insolvenz des Bauträgers oder der Baufirma, ist ein Umstand, dem Sie nichts Positives abgewinnen können. Er kostet Zeit, Geld und viel Energie. Davon können Sie allerdings nur betroffen sein, falls der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit einem Bauvorhaben einhergeht. Das Bauvorhaben kann sowohl ein Neubau der Immobilie sein als auch ein umfangreiches Renovierungsprojekt. In beiden Fällen ist es daher wichtig, das Risiko einer Bauinsolvenz zu minimieren.

Wie bei Unglücken oder Schicksalsschlägen generell, hat man lange Zeit das Gefühl, dass so etwas immer nur den Anderen passiert. Das Gefühl hält allerdings nur solange an, bis man selbst davon betroffen ist. In meinem Fall war das genauso: Die erste Wohnung habe ich in einem Objekt gekauft, das ein echtes Aushängeschild der Region werden sollte und von der Politik unterstützt wurde. Die Gegend hatte sich schon damals einer sehr hohen Nachfrage erfreut und die Baugenehmigung war erteilt. Nichts hatte darauf hingedeutet, dass die Projektgesellschaft zwei Jahre später Insolvenz anmelden muss und der Bau des Objekts nach Fertigstellung des Rohbaus ein jähes Ende nehmen sollte.

Statistisch gesehen ist die Wahrscheinlichkeit gar nicht so gering, dass Sie bei einem Bauvorhaben von einer Insolvenz betroffen sind. In den Jahren 2018 und 2019 haben jeweils mehr als 3.000 Betriebe aus dem Baugewerbe Insolvenz angemeldet (Quelle: Statistisches Bundesamt). Relativ gesehen ist die Branche damit auf Platz 4, absolut gesehen führt sie sogar das Feld an. Das Risiko einer Insolvenz des Bauträgers oder eines Gewerks ist folglich durchaus real und sollten Sie daher nach Möglichkeit schon vor dem Kauf minimieren. Wenn eine Bauinsolvenz eintritt, ergibt sich meistens ein tristes Bild:

Eine Insolvenz in der Bauphase birgt ein großes Risiko. Lesen Sie hier was Sie beim Bau Ihres Hauses oder Wohnung zur Reduzierung des Risikos tun können.

Die Gründe für Bauinsolvenzen

Die Häufigkeit der Insolvenzen im Baugewerbe und insbesondere bei Bauträgern lässt sich durch zwei wesentliche Faktoren erklären: Bauträger und Gewerke gehen in der Regel in Vorleistung und müssen hohe Beträge vorstrecken. Der Finanzfluss ist somit die Achillesferse und verursacht ein erhebliches Risiko. Werden die Beträge durch die Kunden nicht rechtzeitig beglichen und verfügt der Bauträger über einen zu geringen finanziellen Puffer, sind Risiken vorprogrammiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der finanzielle Puffer meistens durch Banken vorfinanziert wird, was beim Bauträger ebenfalls Kosten verursacht.

Gründe, warum der vorfinanzierte Betrag nicht ausgeglichen wird, gibt es viele. Zunächst kann es sein, dass es noch gar keinen Kunden gibt, da die Immobilie erst während oder nach Fertigstellung einen Kunden findet. Das war auch einer der zentralen Auslöser bei der Insolvenz meiner ersten Wohnung. Der Anbieter hatte ungefähr die Hälfte der Wohnungen vor Baubeginn verkauft, was aber nur ca. einem Drittel der Grundfläche entsprach. Die verbleibenden großen Wohneinheiten hatten zudem einen höheren Quadratmeterpreis und waren somit ein wichtiger Eckpfeiler der Liquidität. Diese Wohneinheiten wurden allerdings kaum verkauft, weil sie in der Gegend nicht nachgefragt wurden. Somit konnte der weitere Baufortschritt nicht finanziert werden und das Projekt rutschte in die Insolvenz. Ursache war folglich eine Fehleinschätzung des Marktes.

Ein schleppender Verkauf kann aber auch durch allgemeine Wirtschaftskrisen hervorgerufen werden. Am Beispiel der Corona-Krise kommen solche Krisen auch ohne Vorwarnung, sodass sich der Bauträger darauf nicht vorbereiten kann. Ist das Projekt mit zu hohen Verkaufspreisen kalkuliert, die sich am Markt nicht durchsetzen lassen, entsteht schnell ein Defizit und der Anbieter gerät in Schwierigkeiten. Darüber hinaus reicht es aber auch schon, wenn Raten oder Rechnungen nicht fristgerecht beglichen werden. Das Risiko einer Bauinsolvenz lässt sich folglich nie vollständig ausschließen.

Durch die Bauinsolvenz erhöhen sich Kosten und Risiken

Auch Sie gehen bei Bauvorhaben in der Regel in Vorleistung. Zwar bezahlen Sie laut Makler – und Bauträgerverordnung die meisten Raten nachrangig, das gilt aber nicht für die erste und gleichzeitig umfangreichste Rate in Höhe von 30%. Diese wird bereits bei Beginn der Erdarbeiten fällig und dem Betrag steht noch kein Wert gegenüber. 5% dieser ersten Rate müssen aber durch eine Erfüllungsbürgschaft einer Bank abgesichert werden, ansonsten sind nur 25% fällig. Sollte der Bau aber durch eine Insolvenz in dieser Phase stoppen, reichen die 5% in der Regel nicht aus einen finanziellen Schaden abzuwenden.

Bedenken müssen Sie außerdem, dass der Bauträger bis zur Fertigstellung Eigentümer der Immobilie ist und erst mit der Eigentumsumschreibung nach Fertigstellung das Eigentum auf Sie übergeht. Bis dahin sichert Sie die Auflassungsvormerkung nur gegen andere potenzielle Eigentümer ab und verhindert somit einen Zwischenverkauf. Das wird zum Problem, wenn Sie bei einer Insolvenz selbst oder mit anderen Gewerken weiterbauen möchten. Solange die Insolvenz nicht abgeschlossen ist, ist es nicht Ihre Baustelle. Eine Insolvenz kann sich mitunter über mehrere Jahre erstrecken. In meinem Fall waren es am Ende 2,5 Jahre. Die Folgen sind höhere Kosten, langwierige Rechtsstreitigkeiten und offene Fragen bei der Gewährleistung.

Mit welchen Maßnahmen lässt sich das Risiko einer Insolvenz minimieren?

Bei der Beschreibung des Risiko, das durch eine Bauinsolvenz entsteht, wird bei Ihnen möglicherweise der Wunsch aufgekommen sein, dieses Risiko zu minimieren. Dazu gibt es mehrere Ansatzpunkte, auf die ich im Folgenden näher eingehen werde.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Da die Risiken einer Insolvenz überwiegend bei Bauvorhaben entstehen, können Sie das Risiko mindern, indem Sie eine bestehende Immobilie erwerben, die keinen umfassenden Renovierungsbedarf aufweist. Damit haben Sie das Risiko zumindest zeitlich verzögert oder auf viele kleine Renovierungsetappen aufgeteilt. In diesem Fall sollten Sie das Objekt dennoch mit einem Bausachverständigen auf Herz und Nieren prüfen, um das Risiko eines versteckten Renovierungsbedarfs auszuschließen. Es gibt viele Gründe eine Immobilie zu kaufen, einen Teil dieser Gründe lässt sich allerdings nur durch einen Neubau oder ein generelles Bauvorhaben realisieren. Lesen Sie in folgendem Beitrag mehr über die Gründe und die Motivation für den Kauf einer Immobilie:

In meinem Fall kam trotz der Erfahrung mit der Insolvenz dennoch nur ein Neubau in Frage, da die Individualisierung der Immobilie einer der zentralen Kaufgründe war. Das Risiko lässt sich auch mit anderen Maßnahmen mindern, insbesondere über die Auswahl eines seriösen Anbieters.

Auswahl eines seriösen Anbieters

Diese Maßnahme ist natürlich nur vor dem Immobilienkauf möglich und Sie sollten sie daher frühzeitig in Betracht ziehen. Vor dem Kauf können Sie beispielsweise prüfen, ob der Bauträger eine Fertigstellungsbürgschaft abgeschlossen hat, die Sie im Falle einer Insolvenz schützen kann. Das ist aber leider nicht üblich, da die Bürgschaft mit Kosten verbunden ist. In diesem Beitrag lesen Sie woran Sie einen unseriösen Anbieter erkennen können:

Erweiterte Rechtsschutzversicherung

Da Sie den Anbieter nie vollständig durchleuchten können, verbleibt ein Restrisiko. Sind Sie selbst Bauherr macht es grundsätzlich Sinn eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Das sichert Sie gegen teure Rechtskosten in vielen Fällen ab, deckt in der Regel aber nicht den Fall einer Bauinsolvenz ab. Dafür benötigen Sie einen erweiterten Versicherungsbaustein, der mit mindestens 1.000€ zu Buche schlagen wird. Bedenken Sie, dass diese Versicherung nur die entstehenden Rechtskosten einer Bauinsolvenz abfedert, nicht aber weitere Folgekosten übernimmt.

In meinem komplexen und langwierigen Fall sind durch die Insolvenz knapp 20.000€ an Rechtskosten entstanden, die wir unter den Wohnungskäufern aufgeteilt haben. Pro Person waren das knapp 1.000€. Falls Sie eine Eigentumswohnung kaufen und es mehrere Parteien gibt, wird die Versicherung daher vermutlich weniger Sinn machen. Bei einem Hausbau, bei dem Sie die Kosten vollumfänglich zu tragen hätten, macht der Abschluss einer solchen Versicherung mehr Sinn.

Gewährleistungsbürgschaft

Eine Bauinsolvenz hat zwei zentrale Folgen, an denen Sie mit Maßnahmen ansetzen können: Es entstehen langwierige Rechtsstreitigkeiten mit hohen Rechtskosten und die Gewährleistung für das Bauvorhaben kann nicht mehr übernommen werden. Die Rechtskosten kann die bereits genannte Rechtsschutzversicherung abfedern. Die Gewährleistung kann über eine Gewährleistungsbürgschaft abgesichert werden. Dabei übernimmt der ausstellende Bürge oder Garant die Haftung für Gewährleistungspflichten des Verkäufers oder Herstellers aus Sach- oder Rechtsmängeln der Kaufsache innerhalb der Gewährleistungsfrist. Kurz zusammengefasst: Da der Bauträger die Gewährleistung aufgrund der Insolvenz nicht mehr übernehmen kann, übernimmt diese eine andere Instanz (Bürge/Garant). Diese Absicherung macht grundsätzlich Sinn, ist aber auch teuer und eignet sich daher eher für den Bau eines Hauses.

Prüfung des Baufortschritts und aller Dokumente

Manchmal ist der Teufel ein Eichhörnchen und lässt sich nur schwer erkennen. Bleiben Sie daher vorsichtig und Prüfen Sie alle Dokumente gründlich auf eventuelle Stolpersteine. Insbesondere den Kaufvertrag und die Baubeschreibung sollten Sie im Detail verstehen. Wird mit dem Bau begonnen, machen Sie sich regelmäßig ein Bild vom Baufortschritt und der Umsetzungsqualität. Nehmen Sie bei den zentralen Meilensteinen einen Bausachverständigen mit, um versteckte Probleme erkennen zu können.

In meinem Fall hat sich die Insolvenz tatsächlich schon früh angedeutet, da Bauarbeiter nur in geringem Umfang und nur sehr sporadisch auf der Baustelle zu sehen waren. Auf die Frühindikatoren, wie Sie die Anbahnung einer Insolvenz erkennen können, gehe ich im nächsten Beitrag näher ein. Machen Sie sich aber immer bewusst, dass Sie zu diesem Zeitpunkt die Insolvenz nicht verhindern können, sondern Zeit gewinnen, um entsprechende Vorbereitungen zu treffen.

Generell lässt sich festhalten, dass die Versicherungen eher eine Maßnahme für den Hausbau sind. Alle anderen Maßnahmen sollten Sie auch beim Kauf einer Neubauwohnung in Betracht ziehen. Für mich der wichtigste Aspekt ist die eingehende Prüfung des Anbieters vor dem Kauf, auch wenn Ihnen dieser nicht die absolute Sicherheit geben kann.

Eine Insolvenz in der Bauphase birgt ein großes Risiko. Lesen Sie hier was Sie beim Bau Ihres Hauses oder Wohnung zur Reduzierung des Risikos tun können.

Lesen Sie im nächsten Beitrag wie Sie erste Anzeichen einer drohenden Insolvenz erkennen können und welche Formen der Bauinsolvenz unterschieden werden müssen. Im Anschluss lesen Sie, wie Sie mit einer bereits eingetretenen Insolvenz umgehen.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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