Handlungsoptionen und Schritte nach der Bauinsolvenz

Handlungsoptionen und Schritte nach der Bauinsolvenz

Ist die Bauinsolvenz gelöst, sollten Sie Ihre Handlungsoptionen bewerten und die nächsten Schritte einleiten. Lesen Sie hier was Sie dabei beachten sollten.

Eine Pleite des Bauträgers und die daraus resultierende Insolvenz hat für Sie als Erwerber große finanzielle Auswirkungen. Selbst wenn sich eine Lösung für die Bauinsolvenz abzeichnet, so ist diese in der Regel mit Mehrkosten verbunden. Welche Mehrkosten das im Detail sind, finden Sie in diesem Beitrag ausführlich beschrieben:

Wichtig ist in dieser Situation nun die Mehrkosten mit Ihrem verfügbaren Budget abzugleichen. Können oder wollen Sie sich die Mehrkosten leisten? Welche Handlungsoptionen gibt es sobald eine Lösung absehbar ist? Zur Beantwortung dieser Fragen werde ich auf Basis meiner eigenen Erfahrungswerte insgesamt 3 wesentliche Handlungsoptionen näher beleuchten:

Handlungsoption 1: Fertigstellung mit neuem Bauträger zu Mehrkosten
Handlungsoption 2: Rückabwicklung und Verzicht auf Wohneigentum
Handlungsoption 3: Rückabwicklung und alternatives Wohneigentum

Handlungsoption 1: Fertigstellung mit neuem Bauträger zu Mehrkosten

Bahnt sich eine Lösung für das insolvente Bauprojekt an und sind die entstehenden Mehrkosten bereits transparent, sollten Sie sich zunächst mit Ihrer finanziellen Situation auseinandersetzen. Können oder wollen Sie sich die Mehrkosten leisten? Zur Beantwortung dieser Frage ist ein Blick auf Ihr verfügbares Eigenkapital und Ihre maximal mögliche monatliche Belastung notwendig. Im Prinzip entspricht das der Vorgehensweise, die Sie bereits vor dem Kauf der Wohnung oder des Hauses durchgearbeitet haben. Der einzige Unterschied ist, dass sich Ihre Schmerzgrenze verschieben wird, um die Fertigstellung Ihrer Immobilie sicherzustellen. Die Schritte zur Ermittlung Ihres maximalen Kaufpreises der Wohnung oder des Hauses können Sie hier nachlesen:

Bei der Berechnung des Budgets zur Abdeckung der Mehrkosten sollten Sie dennoch realistisch bleiben. Eine hohe monatliche Belastung kann Ihnen auf Dauer die Luft zum Atmen nehmen. Eine sehr lange Tilgungsdauer verlagert Ihr Problem in die Zukunft und erhöht die Zinsbelastung deutlich.

Falls Sie sich die Mehrbelastung zutrauen, fragen Sie bei Ihrer finanzierenden Bank die Konditionen für eine Nachfinanzierung an. Die Nachfinanzierung erfolgt in der Regel zu schlechteren Konditionen, da die zusätzliche Tranche nur nachrangig im Grundbuch besichert werden kann. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie daher parallel prüfen, ob Sie bei anderen Banken für die gesamte Darlehenssumme bessere Konditionen erhalten können. Über Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein* können Sie unverbindlich und kostenlos Ihre individuellen Konditionen für ein Bankdarlehen anfragen. Sind die Konditionen wesentlich besser und kompensieren die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer bisherigen Bank, sollten Sie diese Alternative durchaus in Betracht ziehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer bisherigen Bank können Sie hier* berechnen.

Sowohl für die Nachfinanzierung Ihrer bisherigen Bank als auch für die Finanzierung über eine neue Bank muss eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür ist ein Notartermin erforderlich und es fallen entsprechende Gebühren an. Dennoch sollten Sie froh über die potenzielle Lösung der Bauinsolvenz sein, bei der Sie nicht auf Ihr persönliches Wohneigentum verzichten müssen. Bedenken Sie allerdings, dass beim Kauf einer Wohnung nicht nur Sie, sondern alle Erwerber einer Lösung zustimmen müssen. Ist sich die Gemeinschaft der Erwerber uneinig und spekulieren einige auf eine bessere Lösung, kann eine Lösungsfindung in weite Ferne rücken. Schafft es der Vertreter alle Erwerber geschlossen zu einer Lösung zu führen, kann die Arbeit auf der Baustelle wieder starten:

Ist die Bauinsolvenz gelöst sollten Sie Ihre Handlungsoptionen bewerten und die nächsten Schritte einleiten. Lesen Sie hier was Sie dabei beachten sollten.

Handlungsoption 2: Rückabwicklung und Verzicht auf Wohneigentum

Falls Sie sich die Mehrkosten nicht leisten können oder leisten wollen, müssen Sie zunächst darauf hoffen, dass Ihnen ein neuer Bauträger oder Investor auch die Möglichkeit einer Rückabwicklung anbietet. Sofern es eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gibt und Ihre Immobilie eine attraktive Lage bietet, stehen die Chancen für eine vollständige Rückerstattung der Ratenzahlungen sehr gut.

Sind die Mehrkosten für die Fertigstellung erheblich, ist die Fertigstellung mit späterem Verkauf der Immobilie für einen Bauträger oder einen Investor nicht mehr wirtschaftlich. In diesem Fall kann es vorkommen, dass Sie nur einen Teil der Ratenzahlungen als Rückerstattung angeboten bekommen. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie dieses Angebot annehmen möchten. Einerseits haben Sie damit eine schnelle Lösung und können das Kapitel Bauinsolvenz abschließen. Andererseits vergrößert sich Ihr finanzieller Schaden. Bedenken Sie auch hier, dass gerade beim Kauf einer Wohnung alle Erwerber dieser Lösung zustimmen müssen. Ein neuer Bauträger oder Investor wird das Projekt nur übernehmen, wenn er sich mit allen Parteien einig wird. Denn nur so kann der Bauträger oder der Investor eigenständig Entscheidungen während des Baufortschritts treffen.

Bei meiner eigenen Bauinsolvenz waren die Mehrkosten so erheblich, dass sich die Erwerber nicht auf eine Fertigstellung zu den neuen Konditionen einigen konnten. Eine wirtschaftliche Lösung für alle Beteiligten zu finden war daher fast aussichtslos, zumal das Vermarktungsrisiko der noch nicht verkauften Wohnungen viele Investoren abgeschreckt hat. Gerade bei größeren Objekten mit vielen Wohnungen kann es für einen Investor aber auch wirtschaftlich sein, das Objekt komplett zu übernehmen, um so einen größeren Handlungsspielraum für dessen Verwendung zu erhalten. Hohe Mehrkosten können beispielsweise durch eine Vermietung statt einem Verkauf über einen längeren Zeitraum amortisiert werden. In meinem Fall war das die Lösung, die final für alle Beteiligten funktioniert hat.

Falls Sie der einzige betroffene Erwerber sind oder nur wenige Erwerber betroffen sind, können Sie versuchen Ihre Immobilie im bestehenden Bautenstand in Eigenregie zu veräußern. Das macht allerdings nur dann Sinn, falls sich bereits eine konkrete Lösung für die Bauinsolvenz abzeichnet. Ohne eine Lösung der Bauinsolvenz werden Sie aufgrund des bestehenden Risikos kaum Interessenten finden oder einen angemessenen Preis erzielen können. Aufgrund der Komplexität der bevorstehenden Vertragsgestaltung sollten Sie auf jeden Fall einen Fachanwalt zu Rate ziehen.

Eine Rückabwicklung geht immer mit einem finanziellen Schaden einher. Der neue Bauträger oder Investor bezahlt Ihnen in der Regel nur die bereits geleisteten Ratenzahlungen vollständig oder teilweise zurück. Die bezahlten Zinsen, Bereitstellungszinsen oder Notarkosten werden selten erstattet, da sie für das Bauobjekt nicht wertstiftend waren. Zusätzlich fallen für die Vertragsgestaltung und deren notarielle Beurkundung weitere Notarkosten an. Mit welchen Mehrkosten Sie konkret rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag:

Die Grunderwerbsteuer wird Ihnen vom Finanzamt in voller Höhe zurückerstattet. Dazu reichen Sie den notariell beurkundeten Vertrag der Rückabwicklung und den Zahlungsbescheid der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt ein. Erhebliche Kosten entstehen allerdings beim Bankdarlehen. Durch die Rückabwicklung hat die Bank keine Möglichkeit mehr mit Ihrem Bankdarlehen einen kalkulierten Gewinn zu erzielen. Als Schadensersatz sind Sie verpflichtet der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Die konkrete Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie hier* berechnen. In der Regel bewegt sich der Wert im Bereich von 10.000€ bis 50.000€. Um diese Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich Gedanken machen, ob Sie das Bankdarlehen für eine alternative Immobilie nutzen können. Diese Handlungsoption wird im nächsten Abschnitt näher beleuchtet.

Handlungsoption 3: Rückabwicklung und alternatives Wohneigentum

Falls Sie Ihr Projekt Wohneigentum trotz des Rückschlags der Bauinsolvenz nicht aufgeben möchten oder falls Sie nach Wegen suchen den hohen Betrag einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, sollten Sie eine alternative Immobilie ins Auge fassen. Durch den finanziellen Schaden, den Sie aufgrund der Bauinsolvenz erlitten haben, wird das Budget aber vermutlich geringer ausfallen. Über Abstriche bei Größe, Lage, Alter oder Ausstattung reicht das verbleibende Budget möglicherweise aus, um Ihren Traum vom Wohneigentum dennoch realisieren zu können.

Bei diesem Vorgang sind allerdings einige Besonderheiten zu beachten. Bislang war das Bankdarlehen durch die Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Mit der Rückabwicklung entfällt die Sicherheit für die Bank. Eine Lösung kann die Einrichtung eines Pfandtauschkontos sein, auf das der Rückabwicklungsbetrag erstattet wird. Parallel dazu wird vertraglich festgehalten, dass der Betrag zweckgebunden ist und nur für eine neue Immobilienfinanzierung verwendet werden darf. Die Prüfung und Genehmigung der neuen Immobilie obliegt der Bank, da sich das Objekt als Sicherheit eignen muss. Auf das Geld hat ausschließlich die Bank Zugriff.

Sobald Sie eine neue Immobilie gefunden haben wird der fällige Kaufpreis vorrangig von diesem Konto beglichen. Sollte der Betrag ausgeschöpft sein greift Ihre reguläre Darlehenssumme und gegebenenfalls auch noch eine Nachfinanzierung. Die Kosten für das Pfandtauschkonto mit entsprechender Vertragsgestaltung liegen bei etwa 250€ bis 1.500€. Mehr zum Thema Pfandtausch können Sie hier nachlesen. Die Zinsen und Bereitstellungszinsen laufen in diesem Zeitraum weiter. Zudem ist der Zeitraum für den Pfandtausch begrenzt. In meinem Fall waren es 6 Monate. Lassen Sie sich daher bei der Suche nicht zu viel Zeit.

Das Kapitel Bauinsolvenz sollten Sie nun möglichst schnell hinter sich lassen. Starten Sie daher schon früh mit der Suche nach Ihrer neuen Immobilie. Damit können Sie Ihren Traum vom Wohneigentum im zweiten Anlauf doch noch verwirklichen. Wie Sie schnell und effizient eine neue Immobilie finden können lesen Sie in diesem Beitrag:

Ist die Bauinsolvenz gelöst sollten Sie Ihre Handlungsoptionen bewerten und die nächsten Schritte einleiten. Lesen Sie hier was Sie dabei beachten sollten.

Falls Sie die Bauinsolvenz erfolgreich hinter sich lassen konnten und den Kauf einer neuen Immobilie als Handlungsoption in Betracht ziehen, starten Sie in der Rubrik „vor dem Kauf„.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.