Haus- und Wohnungskauf: Diese Unterlagen sind wichtig

Haus- und Wohnungskauf: Diese Unterlagen sind wichtig

Der Start der Kaufabwicklung macht den Haus- oder Wohnungskauf nun konkreter. Lesen Sie hier welche Unterlagen Sie prüfen und was Sie dabei beachten sollten.

Anfordern aller Unterlagen vor dem Termin mit dem Anbieter

Vor dem Start der eigentlichen Kaufabwicklung sollten Sie sich bereits über Ihre individuellen Wünsche und Vorstellungen zur Immobilie Gedanken gemacht sowie Ihr Budget abgesteckt haben. Bei der Auswahl der Immobilie sollten Sie außerdem den Angebotspreis vergleichen, die Lage der Immobilie bewerten, einen Abgleich mit Ihrer persönlichen Prioritätenliste durchführen und die Seriosität des Anbieters prüfen. Sollten Sie noch keine konkrete Vorstellung von Ihrer Immobilie haben oder noch unschlüssig sein, wie teuer Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus sein darf, sollten Sie sich zunächst mit den 7 Schritten vor dem Kauf näher beschäftigen. Diese finden Sie in diesem Beitrag zusammengefasst:

Ist eine konkrete Eigentumswohnung oder ein Haus nach diesen Schritten in der engeren Auswahl, können Sie die Kaufabwicklung starten. Ich empfehle Ihnen die folgenden ersten Schritte der Kaufabwicklung zunächst für alle Immobilien in der engeren Auswahl zu durchlaufen. Das hilft Ihnen die Objekte und deren Unterlagen besser vergleichen zu können und flexibel zu bleiben, sollte eine der Immobilien vorzeitig verkauft werden. Einzig die abschließende verbindliche Reservierungsvereinbarung oder den Vorvertrag sollten Sie nur für die Immobilie abschließen, für die Sie sich final entscheiden. Starten Sie nun mit dem ersten Schritt zum Kauf Ihrer Wunschimmobilie:

Der Start der Kaufabwicklung macht den Haus- oder Wohnungskauf nun konkreter. Lesen Sie hier welche Unterlagen Sie prüfen und was Sie dabei beachten sollten.

Nehmen Sie zunächst Kontakt mit dem Anbieter auf und fordern Sie die Objektunterlagen an. Diese unterscheiden sich beim Kauf einer Bestandsimmobilie vom Kauf eines Neubaus. Folgende Unterlagen sollten Sie zu Beginn der Kaufabwicklung vom Anbieter erhalten:

Exposé (ggf. nicht beim Kauf von Privat)
Preisliste
Wohn-/ Nutzflächenberechnung
Detaillierter Grundriss mit Maßangaben
Lageplan
Auszug Grundbuch / Baulastenverzeichnis
Baubeschreibung (nur bei Neubauten)

Arbeiten Sie diese Unterlagen zunächst gründlich durch und notieren Sie sich aufkommende Fragen für das persönliche Gespräch mit dem Anbieter. Machen Sie sich außerdem ein Bild vor Ort und sprechen Sie mit potenziellen Nachbarn, um mehr über die Lage und das Objekt zu erfahren. Aus eigener Erfahrung macht es außerdem Sinn, die Immobilie auf Basis des erhaltenen Grundrisses grob einzurichten, d.h. zentrale Möbelstücke zu platzieren, um ein Gefühl für die Raumgestaltung zu erhalten.

Handelt es sich bei Ihrem Wunschobjekt um einen Neubau können Sie sich außerdem bereits Gedanken über Veränderungen des Grundrisses machen und diese im ersten Gespräch mit dem Anbieter auf Umsetzbarkeit prüfen lassen. Vereinbaren Sie nun einen persönlichen Termin mit dem Anbieter vor Ort und sprechen Sie alle Unterlagen durch. Je nach Größe des Objekts und Anzahl der zu klärenden Fragen sollten Sie mindestens 2 Stunden einplanen.

Durchsprache des möglichen Kaufs mit dem Anbieter

Ziel des persönlichen Termins sollte es sein, dass Sie sich einen Eindruck vom Anbieter verschaffen, Ihre offenen Fragen beantwortet werden und Sie sich ein Bild von der Immobilie oder dem Grundstück machen können. Insbesondere wenn Sie mehrere Objekte in der engeren Auswahl haben, macht es Sinn, ein Gesprächsprotokoll mit allen wesentlichen Erkenntnissen anzufertigen und die Eindrücke auch in Bildern oder in einem Video festzuhalten. Ergänzend zu den Unterlagen kann Ihnen das Gesprächsprotokoll im weiteren Verlauf der Kaufabwicklung noch sehr nützlich sein.

Vereinbaren Sie den Besichtigungstermin zu einer Uhrzeit mit vollem Tageslicht, um alle Details sehen und auch festhalten zu können. Der Anbieter wird es sich nicht nehmen lassen zu betonen, dass es viele Interessenten gibt und Sie sich daher schnell entscheiden sollten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und nehmen Sie sich Zeit für eine eingehende Prüfung des Objekts und einen Abgleich mit den Unterlagen.

Abschließende Detailprüfung und Reservierung der Immobilie

Haben Sie das Gespräch mit einem guten Gefühl verlassen und sich Ihr Interesse an der Eigentumswohnung oder dem Haus konkretisiert, sollten Sie nun die abschließende Prüfung des Angebots vornehmen. Ich empfehle Ihnen diesen Schritt gründlich durchzuarbeiten, da das Resultat die finale Kaufentscheidung sein sollte. Entstehen Bedenken erst später im Prozess der Kaufabwicklung, können Sie zwar noch vom Kauf zurücktreten, es werden Ihnen dafür aber Kosten in Rechnung gestellt. Bei der Prüfung gibt es einige Besonderheiten bei Neubauten und Bestandsimmobilien zu beachten:

Besonderheiten bei Neubauten

Ein großer Vorteil von Neubauten sind der größere Gestaltungsspielraum und die Umsetzung auf Basis aktueller Normen und Anforderungen. Ein zentraler Nachteil ist allerdings, dass das Objekt zunächst nur auf dem Papier existiert und Sie sich anhand der Unterlagen ein Bild machen müssen. Umso wichtiger ist es das Angebot im Vorfeld zu prüfen. Prüfen Sie zunächst anhand der Baubeschreibung, was im genannten Angebotspreis enthalten ist. Einen besonderen Fokus sollten Sie auf die Bauweise und die Ausstattung legen. Diese Details können Sie von einem Bausachverständigen oder einem Experten der Plattform YourXpert* hier prüfen lassen.

Bei der Ausstattung orientieren sich Bauträger eher an einer Mindestausstattung, was Sie bereits in den Unterlagen erkennen können. Sonderwünsche können Sie gegen Aufpreis im Verlauf des Baufortschritts umsetzen lassen. Die dadurch entstehenden Kosten sollten Sie aber bereits zu Beginn mit einplanen. Eine Übersicht über diese Kosten finden Sie in diesem Beitrag:

Besonderheiten bei Bestandsimmobilien

Bei einer Bestandsimmobilie ist das Objekts bereits fertig errichtet und kann unmittelbar begutachtet werden. Falls sich Ihr Kaufinteresse konkretisiert, sollten Sie mit dem Anbieter einen zweiten Termin für eine detaillierte Begutachtung vereinbaren. Zur Beurteilung des Zustands der Eigentumswohnung oder des Hauses empfehle ich Ihnen unbedingt einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Trotz der relativ hohen Kosten von ca. 120€ bis 150€ pro Stunde ist das Geld gut investiert. Die Kosten durch einen unentdeckten Renovierungsbedarf können um ein Vielfaches höher sein und müssen durch Ihr Kaufbudget zusätzlich abgedeckt werden.

Falls Sie die Unterlagen noch nicht vorab erhalten haben, sollten Sie sich beim zuständigen Amtsgericht einen Grundbuchauszug organisieren. Dort erhalten Sie Einblick in die Eigentumsverhältnisse, bestehende Lasten wie Wegerechte oder Erbbaurecht. Zusätzlich empfiehlt sich beim Kauf einer Eigentumswohnung auch das Gemeinschaftseigentum unter die Lupe zu nehmen. Machen Sie sich auch ein Bild von der Eigentümergemeinschaft. Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen geben Ihnen einen Einblick in bevorstehende Reparaturarbeiten, Streitpunkte oder sonstige kritische Themen. Lassen Sie sich vom Anbieter außerdem eine Übersicht über das bereits bezahlte Hausgeld geben und stellen Sie sicher, dass es der Hausgemeinschaft auch nach dem Kauf der Wohnung noch zur Verfügung steht.

Preisverhandlung und verbindliche Reservierung der Immobilie

Falls die Detailprüfung Ihr Interesse an der Immobilie bekräftigt hat und Sie den Kauf ernsthaft in Betracht ziehen, können Sie optional in die Preisverhandlung einsteigen und die verbindliche Reservierung der Immobilie vornehmen.

Falls Sie ein Verhandlungspotenzial im Kaufpreis sehen, empfehle ich Ihnen den Kaufpreis frühzeitig im Rahmen der Kaufabwicklung mit dem Anbieter zu verhandeln. Dafür sollten Sie entsprechende Argumente anhand von Vergleichsobjekten vorbereiten und ein ernsthaftes Kaufinteresse vermitteln können. Ansatzpunkte für die Verhandlung sind Mängel oder Knackpunkte, die der Bausachverständige bei der Besichtigung oder Prüfung der Unterlagen festgestellt hat. Die Beseitigung dieser Punkte kostet Sie früher oder später Geld, das Sie bereits beim Kauf einsparen können. Ist das Angebot schon lange auf dem Markt, dann nutzen Sie diesen Umstand in der Verhandlung. Bleiben Sie aber auf jeden Fall seriös, denn Sie können sich schnell verzocken, sodass Sie keine Chance mehr haben die Immobilie zu kaufen.

Abschließend sollten Sie nun die Eigentumswohnung oder das Haus verbindlich reservieren. Das lässt sich über eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag umsetzen. Bei der Reservierungsvereinbarung sichert Ihnen der Anbieter zu, die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum keinem weiteren Interessenten anzubieten. Dafür ist in der Regel eine Anzahlung fällig, die Ihnen nur bei erfolgreichem Kaufabschluss erstattet oder angerechnet wird. Alternativ können Sie mit dem Anbieter einen Vorvertrag schließen, der beide Seiten zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet. Sollte kein Kaufvertrag zustande kommen, kann ein Betrag festgelegt werden, der als Schadenersatz an die jeweils andere Partei zu bezahlen ist. Eine Vorlage für einen Vorvertrag finden Sie beispielsweise hier.

Bedenken Sie, dass Sie für eine verbindliche Reservierung des Objekts in der Regel eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen müssen. Für das Einholen von entsprechenden Angeboten für Bankdarlehen gibt es Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein*, bei denen Sie die Angebote kostenlos und unverbindlich einholen lassen können.

Der Start der Kaufabwicklung macht den Haus- oder Wohnungskauf nun konkreter. Lesen Sie hier welche Unterlagen Sie prüfen und was Sie dabei beachten sollten.

Ihre Wunschimmobilie haben Sie nun verbindlich reserviert. Lesen Sie im folgenden Beitrag was Sie beim nächsten Schritt der Kaufabwicklung beachten sollten. Dabei steht das Bankdarlehen und die Vorbereitung des Kreditvertrags im Vordergrund.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

Schreibe einen Kommentar