Haus- und Wohnungskauf: Alle Nebenkosten im Überblick

Haus- und Wohnungskauf: Alle Nebenkosten im Überblick

Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbuch sind Kaufnebenkosten. Lesen Sie hier welche Nebenkosten Sie noch beachten sollten.

Die Nebenkosten sind eine der am meisten unterschätzten Komponenten beim Kauf einer Immobilie und können zukünftige Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Die Höhe der Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses hängt davon ab wie und wo die Immobilie gekauft wird und welche Ausstattung Sie umsetzen möchten. Machen Sie sich daher bewusst, welche Nebenkosten Sie bereits zu Beginn Ihres ganz persönlichen Immobilienprojektes beachten und einplanen sollten.

Kaufnebenkosten: Nebenkosten, die beim Kauf jeder Immobilie entstehen

Unmittelbar durch den Kauf entstehen die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese Nebenkosten unterscheiden sich zwischen den Bundesländern und haben als Bezugsgröße den Kaufpreis der Eigentumswohnung oder des Hauses. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht und weitere Erläuterungen zu allen Kaufnebenkosten:

Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,2 bis 2% des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises
Maklerprovision: bis zu 7,14% des Kaufpreises

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notar- und Grundbuchkosten folgen einer festen Gebührenordnung, welche den Kaufpreis und die Grundschuld als Berechnungsbasis heranzieht. Diese Kosten sind daher nicht verhandelbar. Die Grundschuld entspricht in der Regel dem Betrag des Bankdarlehens, das Sie ergänzend zum Eigenkapital benötigen, um Ihre Immobilie zu finanzieren.

TIPP:
Nutzen Sie den Notartermin für die Beurkundung des Kaufvertrags auch für die Bestellung der Grundschuld, um unnötige Mehrkosten zu vermeiden.

Anbei finden Sie eine Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 500.000€ und einer Grundschuld über 400.000€. Die individuellen Kosten für Ihr Kaufvorhaben können Sie hier* berechnen.

Notarkosten
Beurkundung des Kaufvertrags 1.870,00€
Vollzug des Geschäfts 467,50€
Sonstige betreuende Tätigkeit 467,50€
Beurkundung der Grundschuld785,00€
Auslagen (Telefon, Porto, Kopien)individuell
zzgl. 19% Mehrwertsteuer682,10€
Summe Notarkosten4.272,10€
Grundbuchkosten
Auflassungsvormerkung 467,50€
Umschreibung Eigentümer 935,00€
Eintragung der Grundschuld785,00€
Summe Grundbuchkosten2.187,50€

Die Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 6.459,60€ entsprechen in diesem Beispiel 1,3% des Kaufpreises von 500.000€.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland verschieden. Einen Überblick über die seit Anfang 2018 geltenden Steuersätze finden Sie hier:

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern
Baden-Württemberg5,0%
Bayern3,5%
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Bremen5,0%
Hamburg4,5%
Hessen6,0%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%
Niedersachsen5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen6,5%

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie, unabhängig ob Wohnung oder Haus und beim Kauf einer Eigentumswohnung als Neubau bildet der gesamte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Falls Sie planen ein Haus zu bauen und im ersten Schritt nur ein Grundstück kaufen, um darauf später ein Haus zu errichten, ist nur der Kaufpreis für das Grundstück die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Das funktioniert aber nur, wenn Sie Grundstück und Haus getrennt kaufen und keine vertragliche Bindung zwischen beiden Kaufvorhaben besteht.

Maklerprovision

Beim Thema Maklerprovision haben Sie möglicherweise sofort das Bestellerprinzip im Kopf, was bedeuten würde, dass Sie nur dann für den Makler aufkommen müssten, wenn Sie ihn auch beauftragt haben. Das Bestellerprinzip gilt allerdings nur für Mietangelegenheiten und nicht für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Falls Ihr Wunschobjekt nur über einen Makler verkauft wird, werden Sie eine Maklerprovision einplanen müssen. Die Höhe der Maklerprovision ist in den Bundesländern noch sehr unterschiedlich geregelt, im Rahmen einer Vereinheitlichung soll diese aber jeweils zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden. Weitere Informationen zur Maklerprovision finden Sie hier.

Zusätzliche Nebenkosten: Investitionen in die Immobilie

Das Wichtigste vorweg: Sollten Sie sich für eine Bestandsimmobilie interessieren, diese bereits vollständig ausgestattet sein und sich in einem einwandfreien Zustand befinden, werden Sie von den zusätzlichen Nebenkosten kaum oder gar nicht betroffen sein. Falls Sie sich allerdings für einen Neubau oder eine renovierungsbedürftige Wohnung oder Haus entscheiden, erwarten Sie zusätzlich zu den unmittelbaren Nebenkosten des Kaufs noch weitere Nebenkosten, die Sie bereits von Beginn an einplanen sollten. Diese fallen aus eigener Erfahrung am Ende immer höher aus als geplant. Denn ist die Immobilie einmal gekauft, möchten Sie bei der Ausstattung möglichst wenige Abstriche machen, da Sie diese über viele Jahre begleiten wird. Lesen Sie im folgenden Abschnitt welche zusätzlichen Nebenkosten auf Sie zukommen können:

Parkplatz
Küche
Elektroinstallation
Badausstattung
Bodenbeläge
Wände
Einrichtung

Parkplatz

Falls Sie ein oder mehrere Stellplätze benötigen, werden diese in der Regel zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie veranschlagt. In Abhängigkeit davon, wo sich die Immobilie befindet und um welche Form von Stellplatz es sich handelt variieren die Preise stark. Ein offener Stellplatz auf dem Land startet bereits bei 5.000€, ein Tiefgaragen-Stellplatz im Innenstadtbereich kann auch durchaus 30.000€ oder mehr kosten. Zusätzlich zum Kaufpreis werden hier auch die anfangs beschriebenen unmittelbaren Nebenkosten für den Kauf fällig.

Küche

Gerade bei einem Neubau sollten Sie beachten, dass im Kaufpreis der Eigentumswohnung in der Regel keine Küche enthalten ist, wodurch zusätzliche Nebenkosten bis zum Einzug entstehen. Auch bei der Renovierung einer bestehenden Immobilie wird in der Regel die Küche erneuert. Einfache Küchenzeilen, die z.B. direkt online bei Ikea* bestellt werden können starten bereits bei 2.000€ inkl. der Einbaugeräte.

Soll es etwas individueller sein und die Küche an die Raumsituation der Immobilie angepasst werden, müssen Sie mit Kosten von mindestens 5.000€ rechnen. Darf es auch etwas hochwertiger sein, sind Sie in einem Küchenstudio gut aufgehoben. Eine durchschnittliche, individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Küche liegt zwischen 10.000€ und 20.000€. Mit hochwertigen Markengeräten und Oberflächen schaffen Sie es aber auch leicht die Bandbreite zu überschreiten. Wie so oft gilt auch hier die Devise: Der Preis ist nach oben offen, zumal die Küche immer mehr zum Lebensmittelpunkt und Statussymbol avanciert.

Elektroinstallation

Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung oder eines neuen Hauses ist die grundlegende Elektroinstallation bereits enthalten. Die Anzahl von Brennstellen, Steckdosen, Schaltern und sonstigen Anschlüssen ergibt sich aus der Baubeschreibung. Dort befindet sich in der Regel aber immer nur das absolute Minimum und ergänzende Umfänge gehen schnell ins Geld, das Sie in Form von zusätzlichen Nebenkosten bis zum Einzug ausgeben werden. Für zusätzliche Brennstellen, Steckdosen oder Schalter können Sie 50-100€ einkalkulieren. Ein kleiner Betrag, der sich aber schnell aufsummiert. Aus eigener Erfahrung sollten Sie dafür ca. 25€ pro Quadratmeter Wohnfläche einplanen. Falls es ein Smart-Home System sein soll, kann sich der Wert auch leicht auf 150€ pro Quadratmeter erhöhen.

Sollten Sie sich für eine Immobilie mit umfassender Renovierung oder Kernsanierung interessieren, müssen Sie dafür mit ca. 750€-1.000€ Renovierungskosten pro Quadratmeter rechnen. Damit erreichen Sie den Aufsatzpunkt eines Neubaus und können die dafür beschriebenen Deltakosten analog einplanen.

Badausstattung

Wie auch bei der Elektroinstallation planen Anbieter von Neubau-Immobilien bei der Badausstattung eher ein Basisniveau in den Standard ein. Das ist insofern auch nachvollziehbar, als das die Ansprüche an ein Bad sehr individuell ausgeprägt sind und Sie einen hohen Standard immer über den Kaufpreis mitbezahlen, unabhängig davon, ob Sie ihn brauchen oder nicht. Wer schon einmal eine Badausstellung besucht hat weiß wie teuer Bäder sind. Rechnen Sie für eine Aufwahl der Badausstattung inklusive Badmöbeln und Badaccessoires mit mindestens 3.500€ pro vollwertigem Bad. Ein Gäste-WC ist mit mindestens 500€ deutlich günstiger. Falls Sie im Rahmen einer Renovierung ein Bad neu ausstatten, sollten Sie mindestens 7.500€ pro vollwertigem Bad in Form von zusätzlichen Nebenkosten einkalkulieren.

Bodenbeläge

Bei den Bodenbelägen befindet sich in der Regel auch ein einfaches Niveau in der Standardausstattung. Beworben wird eher das Grundmaterial wie beispielsweise Vinyl, Laminat Parkett oder Fliesen. In jeder dieser Kategorien gibt es aber deutliche Qualitätsunterschiede, die sich schnell preislich bemerkbar machen, sollten Sie mit dem gebotenen Standard nicht zufrieden sein. Rechnen Sie hier bereits im Vorfeld mit einem Aufpreis von mindestens 20€ pro Quadratmeter, gerade große Fliesenformate sind aufgrund des höheren Verlegepreises aber deutlich teurer. Hier können durchaus 100€ und mehr pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Planen Sie solche Vorlieben daher frühzeitig in Ihre zusätzlichen Nebenkosten mit ein.

Wände

Bei den zusätzlichen Nebenkosten haben Wände gleich zwei Facetten: Zum Einen entstehen Mehrkosten dann, wenn Sie sich mehr Wände wünschen als im Grundriss vorgesehen sind und zum Anderen entstehen Mehrkosten durch eine bessere Oberflächenqualität und den Anstrich. Im Rahmen einer umfassenden Renovierung oder Kernsanierung ist der veränderte Grundriss bereits durch die ca. 750€-1.000€ Renovierungskosten pro Quadratmeter abgedeckt. Ist im Standard eine Raufasertapete vorgesehen, Sie sich aber das hochwertigere Malervlies wünschen, planen Sie bereits frühzeitig Mehrkosten in Höhe von mindestens 35€ pro Quadratmeter Grundfläche ein. Exklusivere Tapeten oder Farben bieten hier auch noch Potenzial nach oben.

Einrichtung

Sollte Ihre neue Immobilie eine vergleichbare Größe zu Ihrer bestehenden Immobilie haben und Sie immer noch Freude an Ihrer Einrichtung haben, können Sie diesen Abschnitt getrost überspringen.

Häufig kommt mit dem Wunsch nach einer neuen Immobilie auch der Wunsch nach einer neuen Einrichtung, zumal sich diese viel besser auf die neuen Räumlichkeiten abstimmen lässt. Oder Sie vergrößern sich im Zuge des Kaufs einer Wohnung oder eines Hauses und möchten die neu gewonnene Fläche vollständig einrichten. In beiden Fällen sollten Sie die entstehenden Mehrkosten als zusätzliche Nebenkosten von Beginn an einplanen. Eine einfache Einrichtung von Ikea* können Sie mit ca. 100€ pro Quadratmeter veranschlagen. Eine hochwertige bis exklusive Einrichtung kann auch schnell bei 250-1.000€ pro Quadratmeter liegen.

Im Folgenden finden Sie eine Beispielrechnung für die aufgezeigten Umfänge der zusätzlichen Nebenkosten mit folgenden Eckdaten:
Neubau-Wohnung mit 100m² Grundfläche, wovon 25% neu eingerichtet werden, 1 Bad und 1 Gäste-WC sind vorhanden

Zusätzliche Nebenkosten
Parkplatz15.000€
Küche15.000€
Elektroinstallation (ca. 25€ pro m²)2.500€
Badausstattung (1x Bad, 1x Gäste-WC)4.000€
Bodenbelag (ca. 20€ pro m²)2.000€
Wände (ca. 35€ pro m²)3.500€
Einrichtung (25% Fläche à 300€ pro m²)7.500€
Summe zusätzliche Nebenkosten49.500€

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die unmittelbaren Nebenkosten durch den Kauf und die zusätzlichen Nebenkosten durch die Ausstattung einem erheblichen Betrag entsprechen können, der größtenteils Ihr verfügbares Eigenkapital reduziert. Die einzige Ausnahme stellen die Kosten für den Parkplatz dar, da diese in der Regel über den Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses mitfinanziert werden können.

Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbuch sind Kaufnebenkosten. Lesen Sie hier welche Nebenkosten Sie noch beachten sollten.

Lesen Sie im nächsten Beitrag wie Sie auf dieser Basis Ihr verfügbares Eigenkapital, Ihre realistische monatliche Belastung und die Tilgungsdauer ermitteln können, um damit Ihren maximalen Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus zu berechnen.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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