Insolvenz des Bauträgers: Was Sie jetzt beachten sollten

Insolvenz des Bauträgers: Was Sie jetzt beachten sollten

Ist der Bauträger pleite oder insolvent ist das für Erwerber kritisch. Lesen Sie hier wie Sie eine drohende Insolvenz erkennen und was Sie beachten sollten.

Wie Sie eine Insolvenz des Bauträgers frühzeitig erkennen

Eine Insolvenz oder Pleite kommt selten plötzlich, sondern bahnt sich in der Regel langsam an. Auch wenn Sie deren Vermeidung nicht in der Hand haben, können Sie sich dennoch darauf vorbereiten und den entstehenden Schaden reduzieren. Eine Insolvenz erstreckt sich über mindestens 6 Monate und hat für Sie höhere Kosten sowie offene Fragen bei Rechtsangelegenheiten und der Gewährleistung zur Folge.

In meinem Fall hat sich die Insolvenz über 2,5 Jahre erstreckt und hat einen hohen Schaden verursacht. Offiziell habe ich die Insolvenz erst einige Zeit später aus den Medien erfahren, der insolvente Anbieter hat mich nie darüber informiert. Lesen Sie im folgenden Abschnitt, woran Sie die Anbahnung einer Pleite erkennen können und im zweiten Teil dieses Beitrags, welche Schritte Sie bei einer Pleite unbedingt einleiten sollten.

Bauverzögerungen ohne erkennbaren Grund
Forderung von verfrühten Abschlagszahlungen
Bauträger ist nicht mehr erreichbar
Insolvenzbekanntmachungen

Bauverzögerungen ohne erkennbaren Grund

Bei einer sich anbahnenden Pleite gerät der Baufortschritt frühzeitig ins stocken. Rechnungen von Handwerkern können nicht mehr bezahlt werden oder Handwerker werden mangels liquider Mittel gar nicht erst beauftragt. Die Folgen sind geringer Baufortschritt und wenig Betrieb auf der Baustelle. Machen Sie sich daher in regelmäßigen Abständen selbst ein Bild auf der Baustelle und fragen Sie beim Bauträger nach was die Gründe sind. In Phasen eines Baubooms kann durchaus ein Mangel an Handwerkern entstehen, wodurch sich eine natürliche Verzögerung am Bau ergibt. In diesen Phasen steigen gleichzeitig aber auch die Handwerkerpreise. Hat der Bauträger das nicht eingepreist, sind finanzielle Schwierigkeiten vorprogrammiert. Vorsicht daher bei auffallend günstigen Angeboten.

Forderung von verfrühten Abschlagszahlungen

Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt nach einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan. Dieser sollte sich nach der Makler – und Bauträgerverordnung richten. Dabei bezahlen Sie mit Ausnahme der ersten Rate immer nachrangig zum Baufortschritt. Das heißt, erst wenn der Bauabschnitt fertiggestellt ist sind Sie vertraglich verpflichtet diesen zu bezahlen. Das verlagert das Risiko teilweise auf den Bauträger, der den Bauabschnitt vorfinanzieren muss. Kommt dieser in finanzielle Schwierigkeiten, kann er versuchen die Zahlung bereits vor Fertigstellung anzufordern, um an liquide Mittel zu kommen. Prüfen Sie vor der Zahlung daher immer den Baufortschritt vor Ort auf der Baustelle. Falls die Anforderung der Rate nicht gerechtfertigt ist, sollten Sie diese auch zurückhalten. Bittet Sie der Bauträger nach einem Vorschuss, fragen Sie nach den Hintergründen.

Falls Sie ernsthaft überlegen der Bitte nachzukommen, gibt es zwei denkbare Szenarien: Sie wenden durch die Zahlung die Pleite ab oder Sie verzögern dadurch die Pleite, haben dann aber einen deutlich größeren finanziellen Schaden. Wahrscheinlich ist eher der zweite Fall, denn wer so knapp kalkuliert kann jederzeit wieder in einen finanziellen Engpass laufen. Beraten Sie sich daher mit einem Rechtsanwalt und fragen Sie beim Bauträger nach Sicherheiten.

Bauträger ist nicht mehr erreichbar

Erreichen Sie den Bauträger über längere Zeit auf keinen Kanälen, sollten bei Ihnen die Alarmglocken klingeln. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, entziehen sich die Verantwortlichen gerne aus der Verantwortung. In meinem Fall habe ich wenige Tage vor Anmeldung der Insolvenz noch mit dem Anbieter telefoniert und alles schien in bester Ordnung. Nach Anmeldung der Insolvenz gab es keinerlei Informationen mehr und der Anbieter war weder telefonisch noch per Email zu erreichen.

Insolvenzbekanntmachungen

Die vorherigen Punkte sind starke Indizien für eine sich anbahnende Pleite. Diese sollten Sie nutzen, um sich bestmöglich auf die Pleite vorzubereiten. Sollte Sie Ihr Anbieter nicht offiziell über die angemeldete Insolvenz in Kenntnis setzen, können Sie diese auch über offizielle Insolvenzbekanntmachungen feststellen. Diese können Sie beispielsweise auf dieser Seite recherchieren. Über Schlagwörter wie „Wohnbau“ oder „Wohnungsbau“ erhalten Sie außerdem einen Indikator über die aktuelle Häufigkeit der Insolvenzen in der Baubranche. Konkret bedeutet das zunächst für Sie, dass der Bau mindestens für einige Zeit ruhen wird:

Ist der Bauträger pleite oder insolvent ist das für Erwerber kritisch. Lesen Sie hier wie Sie eine drohende Insolvenz erkennen und was Sie beachten sollten.

Diese Maßnahmen sollten Sie bei Insolvenz des Bauträgers unbedingt einleiten

Haben Sie starke Indizien für eine Pleite Ihres Bauträgers oder bereits die Gewissheit, sollten Sie ruhig und bedacht agieren. Denn überstürzte Handlungen können Ihren Schaden in der Insolvenz unnötig vergrößern. Bei jeder Pleite, unabhängig ob Haus oder Wohnung betroffen sind, sollten Sie die folgenden Maßnahmen einleiten:

Zahlungen einstellen
Fachanwalt für Insolvenz- und Baurecht einschalten
Abstimmung mit dem Insolvenzverwalter
Eigentum sichern

Bauen Sie Ihr eigenes Haus auf Ihrem oder dem Grundstück des Bauträgers, können Sie die Maßnahmen selbst einleiten. Haben Sie eine Eigentumswohnung gekauft und sind ein betroffener Käufer neben vielen, sollten Sie die Maßnahmen gemeinsam einleiten und an einem Strang ziehen.

Zahlungen einstellen

Dieser Punkt klingt offensichtlich, muss aber dennoch kontrovers diskutiert werden. Deutet sich eine Pleite an, ist aber noch nicht offiziell bestätigt und gibt es gleichzeitig eine berechtigte Zahlungsanforderung, sollten Sie das Vorgehen rechtlich prüfen lassen. Der Insolvenzverwalter wird diese Forderung später geltend machen und Ihnen unter Umständen auch Verzugszinsen in Rechnung stellen. Ist die Pleite in der Zwischenzeit offiziell eingetreten, werden in der Regel keine neuen Zahlungsanforderungen entstehen. Prüfen Sie daher jede Zahlung vorab auf Ihre Rechtsgrundlage.

Fachanwalt für Insolvenz- und Baurecht einschalten

Mit einer Insolvenz werden Sie auch juristisch Neuland betreten. Schalten Sie daher von Anfang an einen spezialisierten Anwalt ein, der seinen Schwerpunkt auf Insolvenz- und Baurecht gelegt hat. Dieser sollte prüfen, ob es sinnvoll ist den Vertrag mit dem Bauträger zu kündigen. Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Sie den Bauträger beauftragt haben die Immobilie auf Ihrem Grundstück zu bauen. Beachten Sie aber welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben. Unter Umständen sind Sie dadurch verpflichtet dem insolventen Bauträger den entgangenen Gewinn zu ersetzen.

Eine Kündigung kann aber auch nach hinten losgehen, denn dadurch verlieren Sie den späteren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Der Bauträger schuldet Ihnen im Gegenzug Geld, das er aufgrund der Pleite aber nicht bezahlen kann. Die Anmeldung der Forderung zur Insolvenztabelle wird Ihnen bestenfalls einen Bruchteil des Schadens erstatten. Somit entsteht die Gefahr eines Totalausfalls, bei dem Sie kaum eine Chance haben die geleisteten Zahlungen erstattet zu bekommen. Die Tilgung des Bankdarlehens läuft aber wie gehabt weiter.

Abstimmung mit dem Insolvenzverwalter

Der Insolvenzverwalter ist die Instanz, die nun anstelle des Bauträgers die Geschäfte übernimmt und versucht für die Gläubiger die bestmögliche Lösung zu finden. Gläubiger sind in diesem Fall der oder die Erwerber, aber auch Baufirmen, deren Rechnungen noch nicht beglichen worden sind. Er wird ihr erster Ansprechpartner sein und ohne seine Zustimmung sollten Sie keinerlei Veränderungen am Bau vornehmen.

Bis der Insolvenzverwalter benannt wird, kann einige Zeit vergehen. In meinem Fall waren es mehrere Wochen. Üben Sie sich daher in Geduld. Der Insolvenzverwalter kann nun grundsätzlich den Bau unter seiner Aufsicht fortführen oder aber den Weiterbau ablehnen. Bei Ablehnung des Weiterbaus erhalten Sie einen Bescheid und der Insolvenzverwalter wird den bestehenden Bautenstand verwerten. In diesem Zuge können Sie sich dank der Auflassungsvormerkung das Eigentum übertragen lassen und im weiteren Verlauf den Weiterbau in Eigenregie angehen.

Sollte der Bauträger eine Fertigstellungsbürgschaft haben, gibt es eine Versicherung oder Bank, welche die Fertigstellung des Objekts finanziert. Die Prüfung, ob eine solche Bürgschaft vorliegt, kann zu diesem Zeitpunkt nur der Insolvenzverwalter durchführen. Vor dem Kauf der Immobilie können Sie beim Bauträger nachfragen, ob eine solche Fertigstellungsbürgschaft vorhanden oder angedacht ist. Was Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie und eines seriösen Anbieters noch beachten sollten, erfahren Sie hier:

Die Fertigstellungsbürgschaft ist für Sie bei einer Insolvenz ein echter Glücksfall, da Ihr Schaden überschaubar bleibt. Aufgrund der entstehenden Kosten haben aber die wenigsten Bauträger eine solche Bürgschaft abgeschlossen.

Melden Sie beim Insolvenzverwalter außerdem den vollen entstandenen Schaden zur Insolvenztabelle an. Sollte es ein verwertbares Vermögen geben, haben Sie so die Chance wenigstens einen Teil des Schadens erstattet zu bekommen. Der Anteil liegt aber in der Regel im einstelligen Prozentbereich. Um den Schaden zu quantifizieren sollten Sie zunächst ein Gutachten über den Bautenstand erstellen lassen. Das dient der Feststellung welcher Bauabschnitt bereits fertigstellt wurde, welche Mängel bestehen und welchen Wert Grundstück und Bautenstand haben. Dieses Gutachten wird von einem Bausachverständigen erstellt.

Eigentum sichern

Die Sicherung des Eigentums hat zwei Facetten: Zum Einen geht es darum die vorzeitige Eigentumsübertragung anzustoßen, da bislang der Bauträger Eigentümer des Grundstücks und des Bautenstands war. Zum Anderen geht es darum den Bautenstand gegen die Witterung abzusichern, damit während der Pleite kein weiterer Schaden entstehen kann. Das ist insbesondere dann kritisch, wenn die Baustelle überwintern muss.

Durch die Auflassungsvormerkung haben Sie das Vorrecht auf Eigentumsübertragung. Haben Sie vom Bauträger ein Haus mit Grundstück erworben gibt es in der Regel einen Kaufvertrag für das Grundstück und einen Bauvertrag. Da Ihnen bei der Insolvenz mindestens ein Schaden im Gegenwert des Bautenstands und des Grundstücks entstehen würde, kann der Insolvenzverwalter diesen durch Eigentumsübertragung abfedern. Sollten Sie eine Baufirma beauftragt haben auf Ihrem Grundstück eine Immobilie zu errichten, geht es folglich nur um das Eigentum am Bautenstand.

Haben Sie eine Eigentumswohnung gekauft und sind ein Erwerber neben vielen, ist die Angelegenheit deutlich komplexer. Für alle genannten Schritte und Maßnahmen muss Einigkeit unter den Erwerbern herrschen. Auch die Übertragung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bringt einige Besonderheiten mit sich. Aufgrund der Vielschichtigkeit gehe ich auf die Besonderheiten und die Erfolgsfaktoren im nächsten Beitrag gesondert ein. Sollten Sie ein Haus gekauft haben, können Sie den nächsten Beitrag überspringen und direkt mit diesem Beitrag fortfahren:

Ist der Bauträger pleite oder insolvent ist das für Erwerber kritisch. Lesen Sie hier wie Sie eine drohende Insolvenz erkennen und was Sie beachten sollten.

Im folgenden Beitrag stehen die Besonderheiten und Erfolgsfaktoren im Rahmen einer Insolvenz beim Wohnungskauf im Vordergrund. Im Anschluss geht es um die finanziellen Auswirkung einer Insolvenz, die sowohl beim Kauf einer Wohnung als auch beim Kauf eines Hauses angewendet werden können.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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