Bauinsolvenz nach Wohnungskauf: Vorgehen und Erfolgsfaktoren

Bauinsolvenz nach Wohnungskauf: Vorgehen und Erfolgsfaktoren

Eine Bauinsolvenz beim Wohnungskauf erfordert ein abgestimmtes Vorgehen aller Erwerber. Lesen Sie hier welche Besonderheiten Sie dabei beachten sollten.

Vorgehen und Besonderheiten bei Bauinsolvenz nach Wohnungskauf

Eine Bauinsolvenz ist immer eine kritische Angelegenheit. Trifft Sie diese beim Bau eines Hauses sind Sie in der Regel der einzige Erwerber und haben das Vorgehen bei der Insolvenz selbst in der Hand. In diesem Fall können Sie direkt die notwendigen Schritte selbst einleiten. Hier finden Sie einen entsprechenden Überblick über die erforderlichen Maßnahmen:

Haben Sie allerdings eine Eigentumswohnung gekauft, gibt es mehrere Erwerber, die von der Pleite betroffen sind. Einerseits haben Sie damit zwar Leidensgenossen, andererseits macht das das Vorgehen aber deutlich komplexer, da sämtliche Schritte abgestimmt werden müssen und Einigkeit unter den Erwerbern herrschen sollte. Daher gibt es in der Konstellation Wohnungskauf einige Besonderheiten zu beachten.

Rechtlich gesehen haben Sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein Sondereigentum an der eigentlichen Wohnung erworben und ein Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, das Sie sich mit anderen Parteien teilen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise die Heizung, das Treppenhaus oder das Dach. Bei einer Insolvenz des Bauträgers kann Ihre Eigentumswohnung folglich nicht isoliert betrachtet werden, sondern immer nur das Bauobjekt als Ganzes. Ihre Wohnung kann somit nicht ohne das Gemeinschaftseigentum fertiggestellt werden. Aus dieser Konstellation ergeben sich Abhängigkeiten mit allen anderen Erwerbern beim weiteren Vorgehen.

Aus meiner eigenen Erfahrung mit der Bauinsolvenz war meine Wohnung in einem größeren Objekt betroffen und es gab insgesamt 40 betroffene Erwerber. Um eine Lösung für den Weiterbau des Bauprojekts zu finden, musste eine Abstimmung mit allen Erwerbern erfolgen. Jeder Einzelne hatte aber beim Vorgehen ganz individuelle Vorstellungen davon, wie es weitergehen sollte und was das Beste für das Bauprojekt war. Eine Lösung war aber nur dann realisierbar, wenn ein Konsens gefunden werden konnte. Dieser rückte aber spätestens dann in weite Ferne, wenn es um Mehrkosten ging, die auf die Erwerber umgelegt werden mussten.

Um einen Konsens zu erarbeiten, müssen alle Erwerber in die Abstimmungen eingebunden werden und jeder Erwerber sollte bereit sein Abstriche in Kauf zu nehmen. Um das sicherzustellen, sollten das Vorgehen wie folgt aussehen:

  1. Alle Erwerber ausfindig machen
  2. Einen Vertreter der Erwerber definieren
  3. Maßnahmen der Insolvenz abgestimmt abarbeiten

1. Alle Erwerber ausfindig machen

Beim Vorgehen zur Lösung der Bauinsolvenz ist das Einbeziehen aller Erwerber die Grundlage für die Abstimmung. Diese ausfindig zu machen ist jedoch gar nicht so leicht, da die Kundendaten in der Regel dem Datenschutz unterliegen. Mögliche Quellen für die Namen aller Erwerber sind der Bauträger selbst, der Insolvenzverwalter oder offizielle Dokumente wie beispielsweise die Teilungserklärung oder ein Grundbuchauszug. Bei Letzteren erhalten Sie in der Regel nur die Namen. Die Kontaktdaten erfordern eine ausgiebige Recherche im Internet und lassen sich am Besten über soziale Netzwerke wie Facebook, Xing oder LinkedIn finden.

2. Einen Vertreter der Erwerber definieren

Haben Sie alle Erwerber ausfindig gemacht, sollten Sie für das weitere Vorgehen einen gemeinsamen Vertreter definieren. Dieser ist wichtig, um sämtliche Maßnahmen zu koordinieren und um ein einheitliches Sprachrohr gegenüber dem Insolvenzverwalter, einem potenziellen neuen Bauträger oder der eigenen Rechtsvertretung zu bilden. Versucht jeder im Alleingang seine individuellen Interessen durchzusetzen, wird die Lösung der Bauinsolvenz um ein Vielfaches schwerer.

Den Vertreter sollten Sie bereits beim ersten gemeinsamen Treffen wählen. Dieser trägt beim weiteren Vorgehen eine große Verantwortung und sollte sowohl die notwendige Zeit als auch die erforderlich Kompetenz mitbringen alle Erwerber durch den Verlauf der Insolvenz zu führen. Definieren Sie zu Beginn auch schriftlich, welche Befugnisse der Vertreter hat, welche Entscheidungen eine vorherige Abstimmung benötigen und welche Entscheidungen nur die Erwerber selbst treffen dürfen. Die Kommunikation sollte dabei in der Hoheit des Vertreters liegen, um einerseits gegenüber dem Insolvenzverwalter geschlossen auftreten zu können und um andererseits zu vermeiden, dass Einzelne die Rechtsvertretung für individuelle Fragen nutzen und so die Kosten unnötig in die Höhe treiben.

3. Maßnahmen der Insolvenz abgestimmt abarbeiten

Ist der Vertreter definiert und sind die Befugnisse geklärt, sollten Sie sich nun um die Abarbeitung der Maßnahmen kümmern. Eine Übersicht dieser Maßnahmen beim Vorgehen zur Lösung der Bauinsolvenz finden Sie hier:

Eine zentrale und zugleich kontroverse Entscheidung zu Beginn ist die der Rechtsvertretung. Viele Erwerber werden einen eigenen Anwalt haben dem Sie vertrauen und dadurch keine Notwendigkeit für einen gemeinsamen Fachanwalt sehen. Außerdem entstehen dadurch unmittelbare Kosten, die nicht jeder bereit sein wird zu bezahlen. Eine Rechtsvertretung halte ich aus persönlicher Erfahrung heraus für besonders wichtig, da die Bauinsolvenz auch einige rechtliche Stolpersteine mit sich bringt. Richten Sie ein Treuhandkonto ein, in das jeder den gleichen Betrag einzahlt und über das gemeinsame Insolvenzkosten wie beispielsweise für die Rechtsvertretung oder einen Bausachverständigen beglichen werden. Bestimmen Sie einen Kassenwart, der die Zahlungen überwacht.

Stellen Sie außerdem sicher, dass sämtliche Maßnahmen vor der Kommunikation und Umsetzung mit allen Beteiligten abgestimmt sind. Insbesondere wenn es um Mehrkosten geht ist das besonders wichtig und diese werden in der Regel für eine Fertigstellung und Übernahme der Gewährleistung fällig. Eine zerstrittene Erwerbergemeinschaft macht es für einen Insolvenzverwalter um ein Vielfaches schwerer eine gute Lösung zu finden und potenzielle Bauträger zu finden, die sich eine Fertigstellung des Objekts vorstellen können. Im Endeffekt schadet Uneinigkeit allen Beteiligten. In der Regel helfen persönliche Treffen kritische Themen beim Vorgehen zur Lösung der Bauinsolvenz zu diskutieren:

Eine Bauinsolvenz beim Wohnungskauf erfordert ein abgestimmtes Vorgehen aller Erwerber. Lesen Sie hier welche Besonderheiten Sie dabei beachten sollten.

Bedenken Sie dabei immer, dass Sie nach erfolgreichem Abschluss der Bauinsolvenz Tür an Tür mit Ihren Mitstreitern wohnen werden, sodass eine Eskalation auch auf lange Sicht hin schädlich ist. Lesen Sie daher im folgenden Abschnitt welche Faktoren für einen erfolgreichen Abschluss der Insolvenz maßgeblich sind.

Bauinsolvenz nach Wohnungskauf: Erfolgsfaktoren

Für die erforderlichen Maßnahmen zur Lösung der Bauinsolvenz gibt es einige Erfolgsfaktoren, die Sie und die weiteren Erwerber von Anfang an berücksichtigen sollten:

Eigeninteressen der Gesamtlösung unterordnen
Informationsaustausch sicherstellen
Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit
Priorisierung der Insolvenz im Alltag

Eigeninteressen der Gesamtlösung unterordnen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine der größten Investitionen im Leben und dementsprechend ist viel Geld im Spiel. Bei einer Bauinsolvenz laufen Sie Gefahr in ein großes finanzielles Risiko zu rutschen. Dadurch entsteht ein natürlicher Reflex sich in dieser Situation selbst zu optimieren und den eigenen Schaden möglichst gering halten zu wollen. Genau das ist aber in der Regel die Einstellung, die einer gemeinsamen Lösungsfindung im Weg steht und die generelle Lösung gefährdet.

Dazu ein Beispiel aus eigener Erfahrung: Nachdem bekannt war, dass eine Fertigstellung des Bauprojekts mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist, haben Einzelne diese Lösung blockiert. Eine alternative Lösung war nicht in Sicht. Die Hoffnung war, dass alle Anderen die Mehrkosten für diese einzelnen Parteien im Sinne einer Gesamtlösung übernehmen. Dieser Selbstoptimierungsdrang hat letztendlich zum Scheitern dieser Lösung beigetragen, was die Dauer der Bauinsolvenz um einige Monate verlängert hat. Bereiten Sie sich daher frühzeitig auf Einschnitte vor und ordnen Sie Ihre Eigeninteresse der Gesamtlösung unter.

Informationsaustausch sicherstellen

Sind mehrere Erwerber beim Vorgehen zur Lösung der Bauinsolvenz involviert, sollten Sie sicherstellen, dass alle Erwerber immer den gleichen Wissensstand haben. Das schafft Vertrauen und beschleunigt die Lösung. Machen Sie sich daher möglichst schon beim ersten gemeinsamen Treffen Gedanken, welche Kommunikationswege Sie verwenden möchten und tauschen Sie Kontaktdaten aus. WhatsApp bietet zwar die Möglichkeit schnell und bequem zu kommunizieren, eine Strukturierung der Themen ist aber kaum möglich.

Bei der Bauinsolvenz des eigenen Wohnungsprojekts hat sich die Einrichtung eines Online-Forums bewährt. Ein Forum kann kostenlos online erstellt werden, die Themen lassen sich klar strukturieren und Dokumente können verwaltet werden. Neue Beträge lassen sich unmittelbar ins eigene Postfach weiterleiten. Das Online-Forum meiner Wahl war Google Groups, was alle Funktionen bietet, kostenlos ist und sich im Verlauf der Insolvenz bewährt hat. Ergänzend gab es eine Telefonliste, um eine kurzfristige Erreichbarkeit sicherzustellen.

Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit

Im Verlauf der Bauinsolvenz muss der Vertreter viel Zeit und Energie aufwenden, um alle Erwerber zu koordinieren und diese mit den notwendigen Informationen zu versorgen. Besonders aufwändig wird es dann, wenn konkrete Deadlines definiert sind und Rückmeldungen ausstehen. Das Nachfassen bei jedem Einzelnen kostet unnötig Zeit und Energie. Gleiches gilt für die Organisation der notwendigen persönlichen Treffen zur Abstimmung unter den Erwerbern. Die Terminfindung ist schon schwer genug, wenn dann Einzelne nicht erscheinen ist die Runde möglicherweise nicht beschlussfähig.

Die eigene Erfahrung hat gezeigt, dass mangelnde Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit sowohl einen großen Zusatzaufwand verursachen als auch echte Risiken verursachen können. Mein gesamter Zeitaufwand während der 2-jährigen Insolvenz lag bei geschätzten 1.000 Stunden. Ein Drittel davon ist rein auf das Nachhalten von Deadlines und Einfordern von Informationen entfallen. Selbst zum Schluss, als eine Lösung greifbar war und nur noch die notarielle Beurkundung offen war, haben einige Wenige die Deadline missachtet und so die Beurkundung der Gesamtlösung gefährdet. Die Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit erspart dem gemeinsamen Vertreter nicht nur viel Arbeit, sondern ist auch ein wichtiger Erfolgsfaktor zur Lösung der Bauinsolvenz.

TIPP:
Eine Maßnahme, die sich bewährt hat ist das „Paten-Programm“. Dabei hat jeder unzuverlässige Erwerber einen zuverlässigen Erwerber zur Seite gestellt bekommen, der als Pate die Einhaltung der vereinbarten Schritte sichergestellt hat.

Priorisierung der Insolvenz im Alltag

Eine Bauinsolvenz mit mehreren betroffenen Erwerbern verursacht einen hohen Aufwand für die Kommunikation, die Abstimmung und die Entscheidungsfindung. Gerade wenn viele Parteien beteiligt sind wird die Organisation von Treffen und Abstimmung von Themen schnell zu einer großen Herausforderung.

Mit insgesamt 40 betroffenen Parteien erging mir das bei der eigenen Bauinsolvenz genau so. Treffen konnten nur mit einer Vorlaufzeit von ca. 6 Wochen stattfinden, dabei gab es keinen Termin, bei dem alle konnten und einige sind zudem trotz Zusage einfach nicht erschienen. Erst als ein drohender Totalverlust im Raum stand, war den Erwerbern der Ernst der Lage bewusst und hatten die Termine entsprechend priorisiert. Davor hat die mangelnde Priorisierung der Insolvenz notwendige Abstimmungen unnötig in die Länge gezogen. Geben Sie der Bauinsolvenz also die notwendige Priorität im Alltag und versuchen Sie Termine möglich zu machen, um die Insolvenz möglichst schnell erfolgreich abzuschließen.

Eine Bauinsolvenz beim Wohnungskauf erfordert ein abgestimmtes Vorgehen aller Erwerber. Lesen Sie hier welche Besonderheiten Sie dabei beachten sollten.

Lesen Sie im nächsten Beitrag welche finanziellen Risiken durch eine Insolvenz entstehen können und welche Möglichkeiten bestehen, den Kauf rückabzuwickeln.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

Schreibe einen Kommentar