Ermitteln Sie Ihren maximalen Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses. Lesen Sie in diesem Beitrag wie Sie dabei vorgehen und was Sie dabei beachten sollten.
Welchen Kaufpreis der Wohnung können Sie sich leisten?
Falls Sie sich für ein Haus und keine Eigentumswohnung interessieren, können Sie die Schritte gleichermaßen durcharbeiten. Für die Beantwortung der Frage welchen Kaufpreis Sie sich leisten können sind drei Komponenten wichtig:
Eigenkapital
Den Einmalbetrag für das Eigenkapital ermitteln Sie durch die Analyse Ihrer Vermögensverhältnisse:
Aus eigener Erfahrung neigt man an diesem Punkt stark dazu jeden möglichen Betrag in die Eigentumswohnung einbringen zu wollen. Immerhin ist es eine Investition fürs Leben und man möchte daher auch wenig Abstriche machen. Eine eiserne Reserve für schlechte Zeiten (z.B. durch Kurzarbeit oder Jobwechsel) sollten Sie sich aber immer aufrechterhalten. Die Reserve sollte nicht unter drei Netto-Monatsgehältern liegen.
Für die Bank bedeutet das Eigenkapital eine Reduzierung des Risikos. Daher verbessern sich mit zunehmendem Eigenkapital auch die Zinskonditionen. Es gibt Eigentumswohnungen, die komplett ohne Eigenkapital finanziert werden können, für andere Wohnungen ist das ausgeschlossen. Die unmittelbaren Kaufnebenkosten sowie spätere zusätzliche Nebenkosten durch Investitionen in die Eigentumswohnung reduzieren das Eigenkapital entsprechend. Lesen Sie in diesem Beitrag welche Nebenkosten Sie berücksichtigen und vom Eigenkapital abziehen sollten:
TIPP:
Ein guter Richtwert für das Eigenkapital ist ein Anteil von 15-25% des Kaufpreises ohne Nebenkosten (u.a. Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Investitionen in die Immobilie).
Monatliche Belastung
Das Eigenkapital ist damit definiert, der verbleibende Betrag des Kaufpreises muss nun finanziert werden. Dafür ist die realistische monatliche Belastung maßgeblich. Hier ist es nach eigener Erfahrung wichtig zunächst den regelmäßigen Einkünften die Ausgaben gegenüberzustellen und diese auf einen Monatsbetrag herunterzubrechen.
Die Einkünfte entsprechen den regelmäßigen Monatseinkünften (z.B. Nettoentgelt, Kindergeld, Mieteinnahmen) ergänzt um anteilige, garantierte Einmalzahlungen (z.B. Urlaubsgeld). Variable oder unsichere Einmalzahlungen wie Boni sollten Sie hier ausklammern, da sich diese nicht zuverlässig über einen so langen Zeitraum prognostizieren lassen.
TIPP:
Gleichen Sie die Einkünfte mit Ihrer langfristigen Lebensplanung ab. Planen Sie z.B. die Gründung einer Familie oder gehen Sie in Rente wird langfristig ein Teil der Einkünfte nicht mehr zur Verfügung stehen. Wählen Sie somit für die Kalkulation die Lebensphase, die für das Bankdarlehen den Flaschenhals darstellen wird.
Die Ausgaben gliedern sich typischerweise in folgende Kategorien:
Falls Sie derzeit zur Miete wohnen und die Wohnung zur Eigennutzung kaufen möchten, bildet die monatliche Kaltmiete den besten Aufsatzpunkt für die realistische monatliche Belastung. Falls Sie die Eigentumswohnung zur Kapitalanlage kaufen, bleiben die monatlichen Kosten für die Kategorie Wohnen natürlich bestehen. Die Vorstellung einfach die bisherige Kaltmiete für die Tilgung des Bankdarlehens aufzuwenden ist momentan aber nicht realistisch, es sei denn Sie verfügen über einen erheblichen Anteil Eigenkapital oder planen sich deutlich zu verkleinern. Gleiches gilt für die erzielbaren Mieteinnahmen, sollten Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen.
Zur Aufstockung des monatlichen Betrags eignen sich insbesondere Ausgaben aus den letzten drei Kategorien. Bei Freizeit/Konsum und Urlaub müssen Sie sich der Frage stellen wie weit Sie Kosten einsparen können oder wollen. Aus eigener Erfahrung tendiert man an diesem Punkt dazu diese Ausgaben deutlich einschränken zu können, da der Wohnungskauf stark im Vordergrund steht.
TIPP:
Die gesamten Ausgaben für die Kategorie Wohnen sollten 30-40% Ihrer monatlichen Einnahmen nicht übersteigen. Bedenken Sie, dass Sie alle geplanten Einsparungen über viele Jahre aufrechterhalten müssen, um damit das Bankdarlehen bedienen können. Auch hier ist der Abgleich mit Ihrer Lebensplanung erforderlich. Die Gründung einer Familie wird sich beispielsweise auf Ihre Ausgabensituation auswirken. Planen Sie das Bankdarlehen auf Basis der Lebensphase, die den Flaschenhals darstellen wird.
Tilgungsdauer des Bankdarlehens
Sie wissen jetzt welche monatliche Belastung für Ihr Bankdarlehen realistisch ist. Sicherlich haben Sie sich auch schon bei dem Gedanken ertappt, dass Sie sich jede Eigentumswohnung leisten können, wenn Sie nur lange genug Zeit haben das Bankdarlehen zu tilgen. Denn je länger die Tilgungsdauer, desto höher ist der mögliche Kaufpreis der Eigentumswohnung. Gleichzeitig steigt mit der Tilgungsdauer aber auch die Zinsbelastung erheblich.
TIPP:
Nehmen Sie nicht leichtfertig eine höhere Tilgungsdauer in Kauf, um sich eine teuere Wohnung leisten zu können. Beachten Sie auch in welcher Lebensphase Sie sich gegen Ende der Tilgungsdauer befinden und welche Auswirkung das auf Ihre Einkünfte und Ausgaben hat. Vernünftigerweise sollte die Tilgungsdauer 25 Jahre nicht überschreiten.
Meine Entscheidung ist auf 20 Jahre gefallen, da die Zinsbindung über den vollen Zeitraum sowie die Zinskonditionen ein gutes Gesamtpaket ergeben haben.
Was können Sie sich nun auf Basis der drei Komponenten Eigenkapital, monatliche Belastung und Tilgungsdauer leisten? Klicken Sie auf das Bild, um zur Eingabemaske zu gelangen und den persönlichen Maximalpreis für Ihre Eigentumswohnung zu errechnen:
Der Rechner berücksichtigt dabei bereits sämtliche Kaufnebenkosten. Die realistische monatliche Belastung setzt sich aus der bisherigen Miete und dem Aufstockungsbetrag („zusätzlich verfügbares Einkommen“) zusammen, den Sie möglich machen können. Für den Überschlag der Bewirtschaftungskosten lassen sich ca. 3€ pro m² Grundfläche ansetzen. Hierzu sollten Sie bereits eine grobe Idee davon haben, wie groß Ihre Wohnung sein soll. Bei der Tilgungsdauer sind Werte von 10 bis 25 Jahren realistisch. Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein* liefern Ihnen einen Wert für das aktuelle Zinsniveau. Dort können Sie auch unverbindlich und kostenlos Ihre individuellen Konditionen für ein Bankdarlehen anfragen. Das Ergebnis der Berechnung sehen Sie hier:
Das Ergebnis ist der maximale Kaufpreis der Wohnung, die Sie sich auf Basis der drei Komponenten Eigenkapital, monatliche Belastung und Tilgungsdauer leisten können. Darüber hinaus wird Ihnen auch die Zinsbelastung über den gesamten Zeitraum angezeigt. Halten Sie diesen Betrag möglichst gering, um möglichst viel Geld direkt in Ihre eigene Wohnung zu investieren. Falls Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen, können Sie die Zinsen immerhin von der Steuer absetzen.
Berechnen Sie im nächsten Beitrag Ihre individuelle Rendite auf Basis des maximalen Kaufpreises der Immobilie und erfahren Sie mehr über die finanziellen Auswirkungen der Entscheidung „Mieten oder Kaufen“.
