Hinweise zu Kaufvertrag und Notartermin beim Wohnungskauf

Hinweise zu Kaufvertrag und Notartermin beim Wohnungskauf

Der Haus- und Wohnungskauf wird mit Unterschrift des Kaufvertrags verbindlich. Lesen Sie hier was Sie bei Kaufvertrag und Notartermin beachten sollten.

Voraussetzungen für Kaufvertrag und Notartermin

Die Grundlage für eine Eigentumsübertragung der Eigentumswohnung oder des Hauses ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag. Dieser hat eine rechtsverbindliche Wirkung sowohl für den Anbieter der Immobilie als auch für Sie als Käufer. Ohne gravierende Versäumnisse des Anbieters können Sie diesen nur schwer rückgängig machen. Bei der Eigentumsübertragung kommt dem Notar eine Schlüsselrolle zu. Er ist die neutrale Instanz zwischen Anbieter und Käufer, welche die Eigentumsübertragung steuert und überwacht. Der Notar wird bei gewerblichen Anbietern in der Regel vom Anbieter ausgewählt, um bei mehreren Angeboten Synergieeffekte erzielen zu können. Bei privaten Anbietern sollten Sie den Notar auswählen, da Sie ihn auch bezahlen. Eine Übersicht über die anfallenden Notarkosten finden Sie in diesem Beitrag:

Sobald Sie dem Anbieter formal die Absicht zum Kauf der Eigentumswohnung oder des Hauses bestätigen, wird der Notar beauftragt. Falls Sie den Kauf später nicht weiterverfolgen möchten und die Schuld dafür nicht beim Anbieter liegt, müssen Sie damit rechnen die angefallenen Notarkosten vollständig bezahlen zu müssen. Vor der Bestätigung der Kaufabsicht sollten daher einige Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Sie sollten sich sicher sein, die richtige Immobilie gefunden zu haben
  2. Ihre Finanzierung sollte abgeklärt und bestätigt sein
  3. Sie sind sich mit dem Anbieter über den Kauf einig

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt werden. Bedenken Sie dabei, dass Ihre Finanzierung zwar bestätigt, aber der Kreditvertrag mit der Bank frühestens 14 Tage vor dem Notartermin unterschrieben werden sollte. Weitere Hintergründe und Tipps zum Kreditvertrag finden Sie in diesem Beitrag:

Erstellung des Kaufvertrags und Vorbereitung des Notartermins

Der Notar wird nun mit der Erstellung des Kaufvertrags beginnen. Teilen Sie ihm daher vorab alle Eckdaten mit, auf die Sie sich mit dem Anbieter geeinigt haben. Grundsätzlich empfiehlt es sich alle Vereinbarungen in den notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen, damit diese rechtsverbindlich werden. Haben diese Vereinbarungen allerdings eine Auswirkung auf den Kaufpreis sollten Sie bedenken, dass dafür ebenfalls Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision anfallen werden. Denn für deren Berechnung wird der vollständige Kaufpreis zugrunde gelegt. Beispielsweise für den Kauf von Einrichtungsgegenständen im Zuge eines Immobilienkaufs macht es daher Sinn diesen separat abzuwickeln.

Falls Sie den Notar beauftragen, vereinbaren Sie mit ihm ein Vorgespräch um die Eckdaten und Vereinbarungen durchzusprechen. In diesem Zuge werden auch Ihre personenbezogenen Daten erfasst. Kaufen Sie die Eigentumswohnung oder das Haus gemeinsam mit Ihrem Partner, erfolgt der Kauf der Immobilie jeweils zur Hälfte. Das hat zur Folge, dass beispielsweise auch die Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte von beiden Erwerbern zu bezahlen ist. Ob Sie verheiratet sind oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Im weiteren Verlauf wird der Notar prüfen, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört beispielsweise, dass das Grundbuch der Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht vorbelastet ist. Anschließend wird er den Kaufvertragsentwurf spätestens 14 Tage vor dem Notartermin an den Anbieter und Sie versenden.

Nutzen Sie die Zeit, um den Kaufvertrag gründlich zu prüfen. Unterschreiben Sie beim Notartermin nur das, was Sie auch verstehen. Sollten Sie Fragen oder Anmerkungen haben, kontaktieren Sie den Notar oder vereinbaren Sie einen Abstimmungstermin. Der Notar hat die Aufgabe beide Parteien über das Rechtsgeschäft aufzuklären, insofern können Sie die Möglichkeit auch nutzen. Aus eigener Erfahrung hat es sich bewährt eine zweite Meinung einzuholen und einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen. Über die Plattform YourXpert* können Sie Ihren Kaufvertrag für ca. 200€ durch einen Experten prüfen lassen und auch Nachfragen stellen.

Besonderheiten bei einem Bauträgerkaufvertrag

Gerade bei einem einem Bauträgerkaufvertrag im Rahmen eines Neubaus sind einige Besonderheiten zu beachten. Nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) müssen die Raten auf ein Sonderkonto des Bauträgers überwiesen werden, das ausschließlich für das Bauprojekt vorgesehen ist. Der Zeitpunkt und die Höhe der Raten ist ebenfalls nach MaBV festgelegt. Mit Ausnahme der ersten Rate erfolgt die Zahlung immer erst nach Fertigstellung des Bauabschnitts. Die erste Rate ist bereits zu Beginn der Erdarbeiten fällig. Die Voraussetzungen dafür sind eine erfolgte Baugenehmigung und die Anlage des Grundbuchs.

Nur wenn das Grundbuch angelegt ist, kann dort die Grundschuld der Bank eingetragen werden. Da es sich bei der Grundschuld um die Sicherheit der Bank handelt, wird diese vorher auch kein Geld ausbezahlen. Achten Sie darauf, dass der Anbieter Ihren Schaden übernimmt, falls der Bau nach Abschluss des Kaufvertrags doch nicht zustande kommt. Ihr Schaden beläuft sich mindestens auf die Notar- und Grundbuchkosten sowie auf die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Im Kaufvertrag muss außerdem ein konkreter Fertigstellungstermin genannt sein und es sollte definiert sein, welche Auswirkungen ein Verzug hat. Ein möglicher Schadensersatz sollte mindestens Ihre Mietkosten und zusätzlichen Fahrtkosten abdecken.

Besonderheiten bei einer Bestandsimmobilie

Bei einer Bestandsimmobilie kaufen Sie das Objekt wie gesehen. Später auftretende Mängel können Sie nur dann gegenüber dem Anbieter geltend machen, wenn Sie ihm nachweisen können, dass er sie kannte und Ihnen bewusst verschwiegen hat. Das Risiko und die Beweispflicht liegen somit bei Ihnen. Insofern macht es Sinn vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie, diese von einem Bausachverständigen prüfen zu lassen. Welche Punkte Sie unmittelbar vor dem Kauf noch beachten sollten, lesen Sie in diesem Beitrag:

Die Unterschrift des Kaufvertrags beim Notartermin

Konnten Sie in Vorbereitung des Notartermins alle offenen Punkte klären, folgt nun die Unterschrift des Kaufvertrags. Der Termin selbst ist eher unspektakulär, hat für Sie aber dennoch große Auswirkungen. Mit der Unterschrift gehen Sie die Verpflichtung ein dem Anbieter den Kaufpreis zu bezahlen und erhalten im Gegenzug Eigentum an einer Eigentumswohnung oder einem Haus. Im Termin wird zunächst Ihre Identität festgestellt. Denken Sie also unbedingt an Ihre Ausweisdokumente.

Der Haus- und Wohnungskauf wird mit Unterschrift des Kaufvertrags verbindlich. Lesen Sie hier was Sie bei Kaufvertrag und Notartermin beachten sollten.

Im Anschluss liest der Notar den Kaufvertrag und die zugehörigen Anlagen laut vor. Das erfolgt in der Regel in einem hohen Tempo. Folgen Sie dem Text in dem Ihnen vorliegenden Kaufvertrag und scheuen Sie sich nicht ihn zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Gibt es Änderungsbedarf kann dieser im Einverständnis mit dem Anbieter unmittelbar im Termin und noch vor der Unterschrift eingearbeitet werden. Sind sich der Anbieter und Sie über den Inhalt des Kaufvertrags einig, erfolgt die Unterschrift und das Rechtsgeschäft ist verbindlich abgeschlossen.

TIPP:
Nutzen Sie den Notartermin zur Unterschrift des Kaufvertrags außerdem um die Grundschuld der Bank zu bestellen. Das spart Aufwand und unnötige Kosten.

Die Schritte nach dem Notartermin

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags sind Sie nun verpflichtet den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten zu bezahlen. Dafür haften Sie mit Ihrem gesamten Privatvermögen. Umso wichtiger ist es, den Kreditvertrag bereits bestätigt und unterschrieben zu haben. Eine Rückabwicklung ist fast ausgeschlossen und kann nur im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Anbieter erfolgen.

Einige Zeit nach dem Notartermin erhalten Sie den Bescheid für die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt. Ebenso erhalten Sie Zahlungsaufforderungen für die bis dahin angefallenen Notar- und Grundbuchkosten. Erst wenn diese beglichen sind kann die Eigentumsübertragung vollzogen werden. Den Vollzug wird Ihnen der Notar schriftlich bestätigen. Die Schritte von der Auswahl Ihrer Immobilie bis zur Eigentumsübertragung können selbst bei Bestandsimmobilien mehrere Monate in Anspruch nehmen. Bei einem Neubau erfolgt zunächst die Auflassungsvormerkung, die Sie gegen den Verkauf an Dritte oder die Eintragung weiterer Grundschulden schützt. Der Vollzug der Eigentumsübertragung erfolgt erst bei Fertigstellung der Eigentumswohnung oder des Hauses einige Zeit später.

Der Haus- und Wohnungskauf wird mit Unterschrift des Kaufvertrags verbindlich. Lesen Sie hier was Sie bei Kaufvertrag und Notartermin beachten sollten.

Die Kaufabwicklung haben Sie somit erfolgreich abgeschlossen. Nun folgenden die Schritte nach dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Im nächsten Beitrag finden Sie eine Zusammenfassung aller folgenden Schritte.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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