Rendite optimieren: Wohnung mieten oder kaufen?

Rendite optimieren: Wohnung mieten oder kaufen?

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Diese Rendite können Sie mit dem Kauf einer Wohnung erzielen

Ein sehr kontroverser Punkt beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Rendite, welche Sie durch den Kauf erzielen können, unabhängig davon, ob Sie die Eigentumswohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage nutzen möchten. Die folgenden Schritte haben gleichermaßen Gültigkeit für den Kauf eines Hauses.

Bei der Kapitalanlage sind noch steuerliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen, da Sie die Mieteinnahmen versteuern müssen, im Gegenzug aber Ausgaben für die Eigentumswohnung von der Steuer absetzen können. Das hat Auswirkungen auf die erzielbare Rendite. Bei der Eigennutzung der Wohnung erzielen Sie die Rendite indirekt durch ersparte Mietkosten und eine mögliche spätere Veräußerung der Immobilie.

Anhand des folgenden Rechners können Sie das Rendite-Potenzial für Ihre individuelle Situation berechnen. Klicken Sie auf das Bild, um zur Eingabemaske zu gelangen und Ihre persönliche Rendite für Ihre Eigentumswohnung zu errechnen:

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Beachten Sie dabei wie hoch der Kaufpreis Ihrer EIgentumswohnung auf Basis Ihrer finanziellen Situation maximal sein sollte. Dabei stehen das Eigenkapital, die realistische monatliche Belastung und die Tilgungsdauer im Vordergrund. Weitere Informationen dazu finden Sie in folgendem Beitrag:

Tragen Sie nun in die Eingabemaske des Rechners Ihren maximalen Kaufpreis der Eigentumswohnung unter Endwert ein. Dabei wird zunächst unterstellt, dass die Immobilie im Verlauf des Betrachtungszeitraums keine Wertentwicklung durchläuft, um einen Ausgangswert zu erhalten. In die Anlagedauer und die Laufzeit des Darlehens tragen Sie jeweils die Tilgungsdauer auf Basis des oben verlinkten Beitrags ein. Die monatliche Darlehensrate entspricht der monatlichen Belastung, die Sie sich zutrauen. Den Richtwert für die Instandhaltungskosten finden Sie ebenfalls in dem oben verlinkten Beitrag. Alle bis hierhin genannten Werte müssen in sich konsistent sein, d.h. sollten den Rahmenbedingungen der Berechnung Ihres maximalen Kaufpreises Ihrer Eigentumswohnung entsprechen.

Die Mieteinnahmen entsprechen entweder den zu erwartenden Mieteinnahmen bei der Nutzung der Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder der ersparten Mietausgaben bei Eigennutzung. Bei allen anderen Werten können Sie die Standardwerte beibehalten. Das Ergebnis sieht nun wie folgt aus:

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Im Ergebnis sehen Sie nun Ihre jährliche Rendite auf Basis des Eigenkapitals sowie den absoluten Gewinn, den Sie rechnerisch durch den Kauf der Wohnung erzielen können. Ergänzend dazu ergibt sich noch eine Chance aus der Wertentwicklung der Immobilie. Die Wertentwicklung beträgt ca. 3-5% p.a. Das entspricht der durchschnittlichen Wertentwicklung von Wohnungen in Deutschland über die letzten 15 Jahre hinweg (Quelle: Statista) und setzt eine ordentliche Instandhaltung voraus. Den Wert können Sie aber nur dann auf Ihre rechnerische Rendite aufschlagen, wenn Sie planen die Eigentumswohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern.

Mieten oder Kaufen? Was lohnt sich finanziell mehr?

Wie so oft ist die Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ stark von Ihrer individuellen Situation und Ihren individuellen Zielen abhängig. Neben finanziellen Aspekten gibt es natürlich auch noch zahlreiche qualitative Aspekte, die für Mieten oder Kaufen sprechen. Diese finden Sie hier:

Der Fokus dieses Beitrags liegt nun aber auf den finanziellen und damit quantitativen Aspekten. Im vorherigen Abschnitt konnten Sie bereits Ihre individuelle Rendite Ihrer Eigentumswohnung berechnen. Ob diese Rendite für Sie zufriedenstellend ausgefallen ist, hängt auch stark von den Anlagemöglichkeiten ab, die Sie alternativ in Betracht ziehen würden.

Sollten für Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses finanzielle Aspekte im Vordergrund stehen, sollten Sie vor dem Kauf eine Vergleichsrechnung durchführen, ob sich für Sie das Mieten oder Kaufen einer Wohnung finanziell mehr lohnt. Dabei ist folgende Ausgangssituation von großer Bedeutung: Für den Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie Eigenkapital einbringen und im Vergleich zum Mieten in der Regel eine höhere monatliche Belastung einplanen. Sowohl das Eigenkapital als auch das Delta der höheren monatlichen Belastung zu Ihren Mietausgaben könnten Sie alternativ auch anders anlegen. Je nach gewählter Anlageform könnte sich dadurch ein größerer finanzieller Erfolg erzielen lassen.

TIPP:
Falls Ihnen zunächst eine grobe Indikation ausreicht, können Sie auch eine Faustformel anwenden:

Kaufpreis der Wohnung geteilt durch die Kaltmiete pro Jahr
Bsp.: 500.000€ / (12*1.500€) = 27,8 Jahre
In diesem Beispiel haben Sie die Wohnung nach knapp 28 Jahren durch Ihre Mietausgaben bezahlt. Liegt das Verhältnis über 20 Jahren, sollten Sie eine detaillierte Berechnung durchführen (siehe weiterer Beitrag).

Sollten Sie über ein Eigenkapital über 100.000€ verfügen oder alternative Anlageformen mit einer Rendite >5% in Betracht ziehen, sollten Sie die Berechnung im Vorfeld auf jeden Fall durchführen. Anhand des folgenden Rechners können Sie berechnen, ob Mieten oder Kaufen für Sie das größere finanzielle Potenzial darstellt. Klicken Sie auf das Bild, um zur Eingabemaske zu gelangen und Ihren persönlichen Vergleich zu berechnen:

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Beachten Sie dabei wie hoch der Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung auf Basis Ihrer finanziellen Situation maximal sein sollte. Dabei stehen das Eigenkapital, die realistische monatliche Belastung und die Tilgungsdauer im Vordergrund. Weitere Informationen dazu finden Sie in folgendem Beitrag:

Tragen Sie nun in die Eingabemaske des Rechners Ihren maximalen Kaufpreis der Wohnung unter Kaufpreis der Immobilie ein. Das Einkommen zum Wohnen entspricht der monatlichen Belastung, die Sie sich zutrauen. Diese untergliedert sich in die Bewirtschaftungs- / Instandhaltungskosten und in die Rückzahlungsrate des Bankdarlehens. Der Betrachtungszeitraum sollte der Tilgungsdauer Ihres Bankdarlehens entsprechen. Das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten finden Sie ebenfalls in oben genannten Beitrag. Alle bis hierhin genannten Werte müssen in sich konsistent sein, d.h. sollten den Rahmenbedingungen der Berechnung Ihres maximalen Kaufpreises Ihrer Wohnung entsprechen.

Der Anlagezinssatz entspricht der erwarteten Rendite Ihrer alternativen Anlagemöglichkeit. Hier können Sie auch mehrere Werte austesten, um den Break-Even zu ermitteln. Für die Mietkosten inkl. Nebenkosten können Sie die Mietkosten einer Wohnung heranziehen, die von den Rahmenbedingungen (z.B. Größe, Lage, Baujahr) vergleichbar ist. Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein* liefern Ihnen einen Wert für den Sollzinssatz des Darlehens. Dort können Sie auch unverbindlich und kostenlos Ihre individuellen Konditionen für ein Bankdarlehen anfragen. Optional können Sie in einem Szenario jährliche Steigerungen unterstellen. Das Ergebnis sieht nun wie folgt aus:

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Achten Sie bei der Plausibilitätsprüfung darauf, dass die Laufzeit des Darlehens nicht über Ihrer eingegebenen Tilgungsdauer liegt, um einen vollständigen Vergleich der Szenarien zu erhalten. In diesem Beispiel ist das Szenario „Kaufen“ knapp vor dem Szenario „Mieten“. Somit wäre das Kaufen einer Wohnung oder eines Hauses für Sie sinnvoller als das Mieten.

Werden die optionalen jährlichen Steigerungen mit berücksichtigt und bei der Immobilie eine positive Wertentwicklung unterstellt spricht das Ergebnis noch deutlicher für das Szenario Kaufen. Diesen Vorteil können Sie allerdings nur erzielen sollten Sie die Immobilie später veräußern.

Der Wohnungskauf ist eine große finanzielle Investition. Lesen Sie hier welche Rendite sich damit erzielen lässt und ob Mieten oder Kaufen sinnvoller ist.

Falls für Sie der Kauf einer Immobilie auch aus finanziellen Gesichtspunkten in Frage kommt, sollten Sie sich nun im folgenden Beitrag die Frage stellen wie Sie wohnen möchten und was Ihnen dabei wichtig ist. Im Anschluss an diesen Schritt geht es dann in die konkrete Immobiliensuche.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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