Wohnungskauf: Tipps zur Auswahl der richtigen Immobilie

Wohnungskauf: Tipps zur Auswahl der richtigen Immobilie

Die Auswahl des richtigen Angebots ist ein Schlüsselmoment beim Immobilienkauf. Lesen Sie hier welche Tipps und Hinweise Sie dabei beachten sollten.

Aus den Angeboten die richtige Immobilie auswählen

Im Anschluss an die erfolgreiche Suche nach passenden Eigentumswohnungen oder Häusern werden Sie vor der Frage stehen, wie gut das Angebot wirklich ist und ob der Preis angemessen ist. In diesem Beitrag möchte ich Ihnen daher eigene Erfahrungswerte und Tipps für diesen entscheidenden Schritt beim Kauf einer Immobilie mitgeben.

In Zeiten von hoher Nachfrage auf dem Immobilienmarkt unterliegt die Kaufentscheidung einem gewissen Zeitdruck. Umso wichtiger ist es bei der Immobilienauswahl jedes für Sie in Frage kommende Angebot gewissenhaft und strukturiert zu prüfen. Dabei sollten Sie zunächst den Preis, die Lage und den Anbieter prüfen sowie das Angebot mit Ihrer persönlichen Prioritätenliste abgleichen.

Angebotspreis der Immobilie vergleichen

Die erste Frage, die sich beim Preis des Angebots stellt ist, ob es in Ihr Budget passt. Prüfen Sie bei der Auswahl eines Angebots zunächst, ob zusätzlich zum inserierten Kaufpreis weitere Nebenkosten anfallen. Das können Kosten für die Maklerprovision sein oder Kosten für Ausstattungsumfänge wie beispielsweise einen Stellplatz. Bei bestehenden Wohnungen finden Sie in der Regel auch die Angabe des Hausgelds. Bei Neu- und Bestandsimmobilien finden Sie außerdem die Angabe des Energiebedarfs in der Angebotsbeschreibung, welche Ihnen eine Indikation für die zu erwartenden monatlichen Nebenkosten gibt.

Beide Kosten haben Einfluss auf Ihre monatliche Belastbarkeit durch das Bankdarlehen und somit auch auf den Kaufpreis, den Sie sich leisten können. Den maximalen Kaufpreis, den Sie bei der Auswahl Ihrer Immobilie beachten sollten, können Sie hier ermitteln:

Befindet sich die Eigentumswohnung oder das Haus in Ihrem Budget, sollten Sie ein Gefühl für das Preisniveau vergleichbarer Immobilie entwickeln. Der erste Anhaltspunkt sind die typischen Quadratmeterpreise in der Umgebung, welche Immobilienportale wie Immobilienscout24 auf der Detailseite des Angebots wie folgt darstellen:

Die Auswahl des richtigen Angebots ist ein Schlüsselmoment beim Immobilienkauf. Lesen Sie hier welche Tipps und Hinweise Sie dabei beachten sollten.

Diese Beispielimmobilie befindet sich im oberen Drittel des Preiskorridors vergleichbarer Objekte im Umfeld, was durch das Baujahr, Ausstattung oder Lage durchaus gerechtfertigt sein kann. Einen Anhaltspunkt für das Preisniveau der Lage gibt Ihnen der Preisatlas für Wohnungen und Häuser. Über den Preisatlas können Sie die Quadratmeterpreise in der unmittelbaren Umgebung einsehen. Um Faktoren wie Baujahr und Ausstattung zusätzlich zu berücksichtigen, suchen Sie nun nach konkreten Vergleichsobjekten, die über ähnliche Rahmenbedingungen verfügen. Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf folgende Rahmenbedingungen legen, welche den Preis der Immobilie maßgeblich beschreiben:

Lage
Wohnfläche
Ausstattung
Baujahr
Anzahl der Zimmer
Stockwerk
Garten/Terrasse/Balkon

Lage der Immobilie bewerten

Wie bereits erwähnt hat die Lage einen besonderen Einfluss auf den Angebotspreis. Diese ist zunächst aus finanziellen Gesichtspunkten wichtig. Gerade aber bei der Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses sollten Sie auch darauf achten, dass Sie sich in der Umgebung wohlfühlen. Bei der Nutzung der Immobilie als Kapitalanlage sollte es sich um eine gefragte Lage handeln, die sich zum Beispiel über eine gute Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung auszeichnet. Daher sollten Sie der Lage bei der Auswahl einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eine hohe Priorität einräumen.

Über die Adresse, die in der Angebotsbeschreibung enthalten sein sollte, bekommen Sie mit Hilfe von Diensten wie Google Maps und dem integrierten Google Street View einen ersten Eindruck von der Umgebung. Auf diesem Weg können Sie sich auch ein Bild von der Infrastruktur machen und feststellen, wo sich Supermärkte, Kitas, Schulen oder die nächste Haltestelle für den öffentlichen Nahverkehr befinden. Falls die Immobilie grundsätzlich für Sie in Frage kommt, sehen Sie sich diese und deren Umgebung unbedingt auch vor Ort an.

Abgleich mit Ihrer Prioritätenliste durchführen

Ob die Immobilie für Sie in die engere Auswahl kommt, hängt auch maßgeblich von Ihren Vorstellungen und Wünschen ab, die Sie im Vorfeld bereits in einer Prioritätenliste zusammengestellt haben. Welche Punkte dabei zu beachten sind und wie Sie dabei vorgehen, können Sie in folgendem Beitrag nachlesen:

Im Vordergrund stehen dabei Punkte, die für Sie ganz persönlich Priorität haben. So können Lage und Infrastruktur auch ganz persönliche Facetten haben, die sich beispielsweise an Ihren Freizeitaktivitäten orientieren. Darüber hinaus nimmt die Größe der Immobilie eine zentrale Rolle ein, da sie ein ganz wesentlichen Faktor des Angebotspreises ist. Haben Sie bei einer Eigentumswohnung Präferenzen wo Sie innerhalb des Objekts wohnen möchten oder legen Sie Wert auf bestimmte Ausstattungsumfänge, sollten Sie diese bei der Auswahl der Immobilie mit entsprechender Priorität berücksichtigen.

Vergleichen Sie daher mehrere Immobilien über die Deckung mit Ihrer persönlichen Prioritätenliste und dem zugehörigen Angebotspreis. Die Immobilien mit dem besten Verhältnis sollten Sie in die engere Auswahl aufnehmen. Falls Ihnen das Verhältnis insgesamt noch zu schlecht erscheint und Sie keinen Zeitdruck haben, macht es mehr Sinn zu warten. Die Suchaufträge bei den gängigen Immobilienportalen helfen Ihnen dabei den Marktüberblick zu behalten. Eine Anleitung, diese nach Ihren Bedürfnissen zu nutzen, finden Sie in diesem Beitrag:

TIPP:
Prüfen Sie bei einer Immobilie in der engeren Auswahl immer auch den Grundriss und machen Sie sich Gedanken, wie die Einrichtung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses grob aussehen könnte. So können Sie frühzeitig feststellen, ob die Immobilie einen für Sie guten oder schlechten Schnitt hat.

Die Seriosität des Anbieters prüfen

Der hohe Zeitdruck und die hohen Preise bei der Auswahl und beim Kauf einer Immobilie ziehen leider auch viele schwarze Schafe an, die sich auch auf seriösen Immobilienportalen tummeln. Ein erstes Indiz dafür ist ein Angebotspreis, der außergewöhnlich gut ist. Bedenken Sie dabei immer, dass gerade bei einer hohen Nachfrage niemand etwas zu verschenken hat. Hier finden Sie die wichtigsten Indizien für einen unseriösen Anbieter zusammengefasst:

Auffällig niedriger Angebotspreis
Unvollständige Angebotsbeschreibung (z.B. Energieausweis fehlt)
Widerspruch der Bilder zur Objektbeschreibung
Bilder, die nur Ausschnitte des Objekts zeigen
Gebrochenes Deutsch aus Übersetzungsprogrammen
Unangemessener Zeitdruck
Kostenpflichtige Besichtigungstermine
Zahlungsaufforderungen auf ausländische Konten
Anbieter wurde häufig umfirmiert

Auf den ersten Blick seriöse Anbieter können Ihnen später dennoch viel Ärger bereiten, den Sie bei der Auswahl der Immobilie bereits vermeiden können. Dabei geht es mindestens um die Kaufabwicklung. Darüber hinaus auch um die Ausführung und den Zustand der Immobilie selbst. Hier macht es einen großen Unterschied, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau in der engeren Auswahl haben.

Bei Bestandsimmobilien kann das Objekt, das der Anbieter verkauft, unmittelbar geprüft werden. Das sollten Sie auch unbedingt mit einem Bausachverständigen tun, trotz der relativ hohen Kosten von ca. 120-150€ pro Stunde. Die Kosten durch einen unentdeckten Renovierungsbedarf können um ein Vielfaches höher sein. Bedenken Sie auch, dass ein Renovierungsbedarf zu den Nebenkosten zählt und damit Ihren maximalen Kaufpreis der Immobilie beeinflusst. Weitere Hinweise dazu finden Sie in folgendem Beitrag:

Bei Neubauten ist das Risiko für Sie höher, da das Objekt zunächst nur auf dem Papier existiert und Sie mögliche Tücken schwer erkennen können. Umso wichtiger ist es den Anbieter im Vorfeld zu prüfen. Immerhin werden Sie während der Bauphase und der Gewährleistungszeit einige Jahre mit ihm zu tun haben. Prüfen Sie auch, was im genannten Angebotspreis enthalten ist. Bauträger bieten das Objekt in der Regel schlüsselfertig an, sodass Sie eine gewisse Planungssicherheit bei den Kosten haben. Es gibt aber auch Anbieter, die lediglich eine Koordinationsleistung anbieten und die tatsächlichen Kosten werden erst bei der späteren Beauftragung der Gewerke transparent. Ohne eine vorherige und vollständige Kostentransparenz entsteht eine Planungsunsicherheit, die Sie unbedingt bereits bei der Auswahl der Immobilie vermeiden sollten.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, führen Sie unbedingt eine generelle Prüfung des Anbieters durch. Fangen Sie dabei mit den banalen Dingen an. Können Sie Name, Firma und Webseite im Internet finden. Ist unter der angegebenen Telefonnummer auch wirklich jemand erreichbar? Gibt es Bewertungen des Anbieters bei Google oder Immobilienplattformen? Welche anderen Bauprojekte gibt es, die Sie sich ansehen können? Gibt es Erfahrungsberichte von vergangenen Kunden des Anbieters?

Sollten Sie die Prüfung des Anbieters, den Abgleich mit Ihrer persönlichen Prioritätenliste und die Bewertung der Lage mit einem positivem Ergebnis abgeschlossen haben, blicken Sie noch einmal auf den Angebotspreis. Dieser sollte sowohl angemessen sein als auch in Ihrem Budget liegen. Ist das alles gegeben, sollte dem Start in die Kaufabwicklung nichts mehr im Wege stehen. Bedenken Sie aber, dass Sie für eine verbindliche Reservierung des Objekts in der Regel eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen müssen. Für das Einholen von entsprechenden Angeboten für Bankdarlehen gibt es Anbieter wie Interhyp* oder Dr. Klein*, bei denen Sie die Angebote kostenlos und unverbindlich einholen lassen können.

Die Auswahl des richtigen Angebots ist ein Schlüsselmoment beim Immobilienkauf. Lesen Sie hier welche Tipps und Hinweise Sie dabei beachten sollten.

Im folgenden Beitrag erhalten Sie zunächst einen Überblick über den gesamten Prozess der Kaufabwicklung. Darauf folgt das Einholen und Prüfen aller für den Kauf relevanten Dokumente und Unterlagen.

Daniel Bleif

Daniel hat sich seit 2014 eine umfangreiche Expertise im Wohnungskauf aufgebaut und selbst zwei Wohnungen gekauft. Im Rahmen des ersten Wohnungskaufs war er persönlich von einer Anbieter-Insolvenz betroffen und hat diese unter Vertretung von 40 Parteien erfolgreich zum Abschluss gebracht.

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